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6月、7月,珠江新城的寫字樓富力盈盛廣場、保利克洛維分別開售。兩項目陽光家緣成交均價分別爲2.7萬元/平方米和超3萬元/平方米,比起此前珠江新城同類型物業2.5萬元/平方米左右的售價高出不少。不過兩項目銷售當天人氣火爆,均報開盤當天收金超8億元。
寫字樓物業爲何受青睞?除了售價本身的升值空間,租金的不斷上升更是重要的吸引力所在。根據第一太平戴維斯日前發佈的數據,2011年上半年,廣州甲級寫字樓租金達到141.3元/平方米/月,同比上升17.2%。“租金升得快,回報率高,寫字樓自然搶手。”保利克洛維有關銷售負責人這樣表示。
上半年:租賃寫字樓供不應求
一般情況下,上半年較少有寫字樓交付使用,今年情況也不例外。據統計,今年1-6月,廣州交付使用的甲級寫字樓物業主要是高德置地三期的南塔和北塔,總計新增供應量約爲5.8萬平方米。與交付的寫字樓較少相比,今年上半年廣州甲級寫字樓的吸納量則要大得多。今年前6月,廣州甲級寫字樓吸納量約爲16.6萬平方米,比去年同期上升25.2%。除了吸納量大,今年上半年甲級寫字樓租賃市場的另一大特點是出現較多大面積成交,顯示出各大企業對優質辦公物業的需求旺盛。今年上半年,天河區租賃面積過千平方米的案例就有八宗,其租賃面積接近2萬平方米。
供不應求之下,最直接的結果就是租金的上升。第一太平戴維斯的統計數據顯示,2011年上半年廣州市平均租金爲141.3元人民幣/平方米/月,同比上升17.2%。相比2009年穀底位高出23.5%。租金升幅最大的珠江新城,較去年同期高出22.6%。
與供不應求、租金上揚並存的是空置率的上升。今年上半年廣州甲級寫字樓空置率達11.4%,同比上升3.1個百分點。第一太平戴維斯物業顧問(廣州)有限公司助理董事呂曉燕分析指,空置率上升是因爲去年下半年大量寫字樓物業集中供應,市場需要一定時間消化。
下半年:租金繼續上升?
上半年租賃市場的供不應求,在下半年很可能會發生逆轉。根據記者掌握的情況來看,下半年將會有保利V座、利通廣場、廣晟國際大廈、太古匯寫字樓、高德置地廣場(一期)五座甲級寫字樓物業交付使用。這些寫字樓規模大,面積最小的有7萬平方米,最大的達到16萬平方米,總量則達到了58.8萬平方米,是上半年的10倍。雖然廣州寫字樓租賃需求旺盛,但要想上半年一樣供不應求已不可能。因此,下半年寫字樓空置率上升不可避免。
龐大供應之下,租金會否還能上升?
在中立地產董事總經理文志堅看來,因爲供應量太大,租金上升的可能性已不大。“下半年甲級寫字樓會保持一定的入住率,但因爲有幾棟物業交吉,貨量很大,所以租金難升”。
與文志堅看法有所不同,第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄要樂觀很多。林木雄認爲,廣州經濟結構在調整,作爲南中國經濟中心的地位進一步得到確認,這些都刺激甲級寫字樓需求的增加。“廣州目前供應量多,但需求會繼續增加,因此租金仍會上調”。(記者張秀欽)
2011年上半年甲級寫字樓大宗成交主要案例
租戶出租項目項目所處區域租賃建築面積(平方米)
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