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最近,某媒體引述地產人士表示,廣州市寫字樓市場出現一二手倒掛現象。據記者瞭解,這個判斷並非完全反映市場實際情況。中原工商鋪高級營業總監羅思源表示,由於近一年半來寫字樓一手新貨成交區域大多屬外圍區域,如南沙、番禺、蘿崗區等地,拖低廣州市一手寫字樓的成交均價,這個所謂"寫字樓一二手價格倒掛"其實是結構性倒掛。隨着七八月份珠江新城有多個超甲級寫字樓進入簽約階段,相信屆時全市寫字樓價格將突然"猛漲"。合富置業有關人士表示,在同等素質的寫字樓裏,一手價格貴過二手價,不存在一二手價倒掛的現象。
市中心寫字樓單價普遍過兩萬
中原工商鋪羅思源表示,中原地產定期監控“陽光家緣”寫字樓成交均價。2011年5月廣州一手寫字樓成交均價爲20619元/m2,6月份更低,爲17769元/m2。若做環比對照,廣州一手寫字樓6月份環比下跌10%,但這種比較是沒有意義的。今年七八月廣州一手寫字樓價格必然顛覆之前走低的狀況,因爲珠江新城一手寫字樓供貨量將是近18個月最高的。隨着保利在珠江新城多個寫字樓、富力盈盛廣場進入簽約階段,一手寫字樓成交均價將被大幅拉昇。而近來珠江新城多個寫字樓項目認籌價都過3萬元/m2。
羅思源表示,由於之前成交的一手寫字樓都集中在外圍區域,二手寫字樓成交區域都集中在市中心,兩者相比必然會出現一二手價格“倒掛”,這種比較也是結構性“倒掛”,並非對等的比較。經中原工商鋪成交的中信廣場、中泰廣場、維多利廣場售價都在2.5萬元/m2以上,而津濱騰越廣場、耀中廣場等250平方米以下的小型寫字樓單位,成交價也過3萬元/m2。
“只租不售”多市場貨量減少
羅思源表示,隨着商業地產興旺,大部分開發商都傾向於對優質寫字樓物業“只租不售”,導致市中心寫字樓供應量減少。記者瞭解到,從2008年一直籌備出售的廣州大道中新寫字樓聖豐廣場在多番吹風之下最後也只是“只租不售”。聖豐廣場銷售營銷經理吳思遠表示,他們是基於商業地產的前景以及項目發展的前景而做出這個決定。由於項目周邊的環市東商圈和天河北商圈一直缺少新寫字樓上市,公司也收到有實力的公司詢購寫字樓單位的意向,聖豐寫字樓也出售了10多層給廣汽集團,但他們對餘下20多層的寫字樓單位都採取“只租不售”的策略。據記者在某地產網站看到,2011年1月聖豐廣場寫字樓估計售價爲20000元/m2,目前最新的估價已升至3萬元/m2。
商業地產人士表示,聖豐廣場並非孤例,即使寫字樓單位的市場估值已大幅飆升,超甲級寫字樓的開發商都選擇持有手中的商業地產物業。
同等級數寫字樓一手貴過二手
據合富置業星匯商業部主管朱良邑介紹,目前寫字樓並沒有出現一二手倒掛現象,在同等級數的寫字樓之間,基本上一手價都高於二手價,而近期寫字樓的受關注度越來越高,一方面是用於投資的買家,從住宅投資轉向寫字樓投資,另一方面則是自用買家,有部分是準備開公司,亦有部分是一直租用寫字樓,現在準備自己買來用的,加上住宅“限購”,令越來越多投資人士轉向了寫字樓投資。
二手寫字樓對比一手寫字樓有一定優勢,首先是價格方面,二手寫字樓價格相對實惠,還有議價的空間,而一手方面基本不議價;其次,是交樓日期,對投資客來說,買一手後可能交樓的日期是一兩年後,作爲投資客,中間這段時間無疑是空出來了,而如果是自用客,他們既然決定要買,就不希望再繼續租用,也會希望能儘快使用,因此二手寫字樓會更適合;再次就是配套與管理,成熟的寫字樓配套與管理都相對完善,而且其氛圍也比較濃厚。
朱良邑提醒一些想買寫字樓的買家,首先要注意找一些商業氛圍濃厚的寫字樓商圈,例如環市東、體育中心、珠江新城等區域,配套成熟,寫字樓素質好,對公司的整體形象都非常好,而對於投資者來說,這些區域的回報率也相對較高一些。記者李鳳荷
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