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——訪雲南大學教授、博導徐光遠
2011年上半年,昆明樓市經歷了一個稱不上慘淡但遠非樂觀的時期,作爲上半年的最後一個月,整個6月昆明主城四區及呈貢新區共成交各類商品住房3574套,交出了一個今年以來最差的成績。成交的清淡並非意味着市場的平靜,反而現在來看,購房者和開發商之間的博弈越發白熱化,這樣一種局面已經成爲整個樓市調控的大背景下,市場變化的直接體現。
“大家都在觀望,其他城市(價格)開始回落,昆明反而漲了。”雲南大學教授、博導徐光遠在接受記者採訪時也談到了目前樓市的這種現象,他告訴記者,雖然目前從統計數據來看,昆明樓市每平方米均價有所下滑,但是這個數據中包括了昆明主城以及縣區。
導致這個結果的因素來自兩方面,徐光遠告訴記者,2010年全年土地供應量在1.2萬畝左右,相比樓市需求來說,這個數字相對偏少,造成今年來房源上的不足。同時,城中村改造的大規模推進,明顯增加了市場需求量。
但與此同時,2011年上半年卻又是樓市調控政策和貨幣緊縮政策相互交織,對整個房地產市場產生重大影響的時期,在這樣的背景下,購房者和房地產商都主動或者被動地保持謹慎態度。
這樣的局面是下半年是否會有所改變?
“下半年樓市並不樂觀。”徐光遠說出了自己判斷。
徐光遠認爲,首先從土地市場來說,今年的土地市場相對去年明顯“井噴”,僅6月份一個月就集中出讓了210宗土地,總出讓面積達13947.02畝,是去年總量的1.41倍。如果光從數據上看,這樣大的土地供應對於緩解樓市供應緊張效果應該很顯著,但徐光遠卻表示了擔心:“這可能會增加開發風險。”
徐光遠解釋說,當前CPI高企,央行連續提高存款準備金率以及加息,銀根緊縮的局面至少還要持續一段時間,開發商如果這個時候拿地,其後期開發有可能要面臨“去哪籌集資金”的問題,而且開發建設是有期限的,政策規定土地閒置一定時期後,政府有權收回重新“招拍掛”,所以開發商就得在很短的時間裏籌集到項目開發資金,這成爲一大風險。
其次,即使開發商將項目成功建設完成,還面臨“誰來買”的問題。徐光遠舉例說,現在購房大部分人得靠銀行貸款,即使在如此緊的貸款環境下,購房者能貸到款,但是連續多次加息後每月大幅增加的還款額也是擺在普通購房者面前的一道檻,“可能加息前還能勉強維持,但加息後已經難以生活,這樣計算後就不會買了。”他說。(記者劉宇)
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