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“因爲高鐵就要開通了,我們這個盤的房價5月份上調了10%,6月份上調了8%—10%。高鐵通車後,在國慶黃金週前後,還要漲價,估計在10%左右。”位於虎門鎮赤崗社區的某“高鐵盤”的工作人員這樣說。廣深港高鐵廣深段將在下月8日—12日之間開通,位於虎門鎮白沙社區的虎門站,是廣深港高鐵在東莞境內的唯一站點,高鐵成爲虎門站附近的開發商炒作的主要概念。近期,各樓盤紛紛念起“漲字訣”,揚言高鐵一旦開通,房價就要上漲。值得注意的是,頻念“漲字訣”,形成漲價預期,是開發商的一種營銷手法。實際上,就算高鐵促成虎門、厚街等沿海鎮區的城市升值,但並不等於每個項目都升值。作爲購房者,在高鐵概念炒作熱潮中,應該淡定,仔細考察,理性置業。
開發商
炒作“高鐵”念起“漲字訣”
因京滬高鐵的修建及通車,濟南、常州、嘉興、鎮江等沿線城市房價大漲。類似一幕也出現在虎門高鐵站附近的虎門、厚街等鎮區。
豐泰·東海城堡是虎門本土開發商豐泰地產開發的住宅小區,總建築面積爲30萬平方米,產品以洋房爲主、別墅爲輔。項目在2009年8月開盤。目前在售78—98平方米的3房洋房,毛坯均價爲8000元/平方米,帶裝修房的均價爲8500元/平方米、9800元/平方米。同時還銷售聯排別墅和雙拼別墅,價格在1.7—3.6萬元/平方米。這種價格在虎門並不算高,屬於中等水平。
不過,由於項目距離高鐵站大約七八分鐘車程,開發商抓住這種地理優勢,在高鐵開通的前夕兩次漲價,5月份、6月份各漲一次,每次漲幅在8%—10%之間,工作人員還表示高鐵開通之後還會漲價,不過由於七八月份是淡季,暫時按兵不動,但到了國慶黃金週前後就要漲了,漲幅大約10%。
距離高鐵站10分鐘之內車程的在售樓盤有三個,除了豐泰·東海城堡之外,還有虎門國際公館和厚街鎮的世紀綠洲。後兩個項目此前沒有利用高鐵而漲價,但是現在也要聞風而動了。
虎門國際公館距離高鐵站大約800米,建築面積50萬平方米,體量稱雄虎門,產品以居家的2、3房洋房爲主,目前洋房均價爲8500元/平方米,獨棟別墅均價爲3.7萬元/平方米,均是毛坯房。工作人員說,該盤2009年10月開盤,拋除產品因素外,該盤的價格處於相對平穩狀態,不過高鐵開通之後就要漲價。
世紀綠洲位於厚街鎮白濠村,距離高鐵站大約5分鐘車程,是2004年開盤的一個老盤了。目前還有二期的少量尾貨在售,167平方米的毛坯洋房售價5200元/平方米,價格相對較低。工作人員稱,明年年中還推出三期產品,到時候價格會因爲高鐵而漲價。
除了上述三個高鐵站邊上的樓盤揚言漲價之外,離高鐵站較遠的樓盤也決定“坐地起價”。位於虎門鎮連升中路88號的萬科紫臺,去年12月開盤,分四期開發。一期洋房均價爲1.5萬元/平方米,聯排別墅均價爲3.7萬元/平方米,7月底8月初,二期將開售,工作人員稱,一二期產品素質相當,不過二期的價格會比一期要高15%—20%。
代理商
虎門的交通樞紐地位不言而喻
“火車一響,黃金萬兩。”除了開發商抓住高鐵趁機炒作之外,代理商也看好高鐵效應。
有觀點認爲,廣深港高鐵東莞段開通對東莞具有劃時代的意義,將優化完善珠三角的交通網絡,拉近區域間的距離,方便人員往來交流、密切經濟活動,同時有益於珠三角國際化大都市羣的打造。
東莞中原地產研究中心相關負責人表示,高鐵的開通將對東莞沿線的房地產市場產生直接的影響,尤其是虎門及鄰近虎門的厚街房地產市場。高鐵虎門站還將接入東莞輕軌R2線,虎門還有穗莞深城軌,這樣的交通優勢在東莞境內獨一無二,虎門的交通樞紐地位不言而喻。高鐵的到來,將帶來高鐵沿線樓盤的升值、商業形態發生變化,在廣、深等地限購的情況下,廣、深投資客投資東莞樓市,尤其是虎門、厚街房地產市場的熱情更加高漲,虎門、厚街的房地產市場向上的趨勢不斷加強。
購房者
前車之鑑不遠置業仍需淡定
交通改變地段,地段決定價值。從宏觀市場來看,虎門、厚街的房地產在高鐵、輕軌、城軌的帶動下,具有上揚的趨勢。但從微觀個盤來看,買家卻不可以不仔細考察。俗話說,“再好的草地也有瘦馬”。在軌道交通盛宴中,不排除有項目渾水摸魚、濫竽充數。
前車之鑑就在東莞市內。常平與虎門都是東莞城市副中心,同時,常平是一個由鐵路帶動發展的城鎮,目前有大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路三線交匯,以後還將有莞惠城軌、東莞輕軌R3線。
2000年前後,隨着東莞火車站(常平)改擴建,火車站區域開發了商業體———聯檢大樓,當時賣得十分火爆,市民瘋搶物業,但是目前寫字樓租金回報並不理想,商場用地長期空置,只有一樓的鋪位開了一些便利店、快餐店、服裝店等,顯得雜亂無章、悽清寂寥。投資者爲此叫苦不迭。
住宅方面,也有一些買家後悔不已。富士康有一批員工住在常平司馬村某樓盤,現在天天坐大巴往返兩地,生活極其不便。而他們當時在該項目買房,就是聽信了開發商說有軌道交通往返莞深兩地,他們工作在深圳、住在東莞的話會很方便,但實際上“和諧號”動車組經過的站點離他們小區很遠,以後的城軌、輕軌站點則更遠。
房地產行業最喜歡拿交通搞炒作,但是買家的受益程度卻往往並不如想象中那麼高。常平一個開發商的總經理說,縱觀廣州、東莞等各火車站,鐵路對樓盤升值的帶動並不明顯,地鐵(輕軌、城軌)則更大一些。對業主來說,不可能天天坐火車(高鐵)出行,給生活帶來的便利性並不大,反而,火車站還容易帶來更爲複雜的人流。
實際上,尤其要警惕“工作在深圳(廣州),居住在虎門(厚街)”、“乘高鐵上下班”諸如此類的概念炒作。儘管廣深港高鐵廣深段的票價並沒有明確,但是根據經驗,高鐵是鐵定高票價的,就算依照廣深線“和諧號”動車組的票價,由東莞(常平)到深圳(羅湖)的票價單程至少也要45元。“乘高鐵上下班”不僅成本高,同時,還要考慮上下高鐵所耗費的時間,可見,“乘高鐵上下班”存在忽悠人的嫌疑。
對高鐵效應,無論是自住客還是投資客,無論是東莞客還是深圳客,都應該理性看待。宏觀升值不等於個盤升值。買家仍需淡定,不可在開發商的一片漲價聲中亂了方寸。尤其值得一提的是,事先揚言提價,進而形成漲價預期,是開發商的一種營銷手法。
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