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記者從昨天舉行的市政府新聞發佈會上獲悉,重新制定的《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》已於今年7月7日以市政府第68號令的形式發佈,並將於今年10月1日起施行。與2004年發佈的《辦法》相比,新版《辦法》實行對承租人利益適當傾斜保護的立法政策,鼓勵和促進雙方當事人建立和形成較爲穩定的居住房屋租賃關係。
承租人有優先購買權
在加強對承租人利益的保護上,《辦法》在租金、租賃保證金、續租、優先購買權等四個方面作出了明確規定。針對出租人隨意調整房屋租金現象,對出租人在約定和調整租金的時間作了適當的限制,不得單方面隨意提高租金:租賃期限爲1年或者1年以下的,出租人應當一次性確定租金;租賃期限爲1年以上的,每年只能調整1次租金;限定了出租人收取租賃保證金的數額,不得超過2個月的租金。
針對租賃合同到期後如何續租的制度規範不具體、不清晰問題,規定出租人在租賃期滿後不再繼續出租的,不得隨意限時收回住房,必須給承租人一個調整尋找住房的合理時間,應當提前1個月通知承租人;未提前通知的,原租賃合同繼續有效。此後,出租人需要解除合同的,應至少給予承租人1個月的寬限期;租賃期間出租人出售房屋的,出租人應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下有優先購買權。
明確羣租具體認定標準
《辦法》明確了羣租的具體認定標準,將逐步解決羣租問題導致的不良影響。
近幾年來,房屋租賃市場中暴露出的羣租問題不但導致破壞房屋結構、損害房屋安全、影響相鄰關係的不良後果,而且給居住小區的環境治理,治安、消防等社會秩序管理帶來了安全隱患,此次上海出臺新規予以針對性的規範,首先明確了“最小出租單位”,即必須以一間原始設計爲居住空間的房間爲最小出租單位,同時強調不得分隔搭建出租或者按牀位出租,也不得將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等出租供人員居住,這也就意味着房屋原始結構設計爲居住房間的,不能隨意分割。
與此同時,規定了“最低人均承租面積”,即以一套住房中居住空間爲基準,人均不得低於5平方米。此外,辦法還明確規定,居住物業管理區域內的居住房屋,不得出租用作單位的集體宿舍。這一標準確定的法律意義和制度功能主要是爲居住小區的相鄰關係處理和公共秩序的維護奠定一個法律基礎,有助於居住小區居民間糾紛的處理和行政部門加強行政指導和管理。
目前,羣租房的承租人一般都是外來務工人員,關於這些低標準居住需求如何解決的問題,市政府法制辦副主任顧長浩表示,近幾年上海已經加大了社會保障性房屋建造的力度,原來存在的低標準居住需求問題中會有相當一部分在社會保障性住房中得到解決。據瞭解,上海出臺的公共租賃住房政策,包括也屬於公共租賃房的單位租賃房裏的內容有兩大特點,一是沒有戶籍的限制,只要持有本市居住證且穩定就業;二是上海的公租房政策從出臺那一天起就明確,沒有收入線的限制,只要住房困難或者沒有住房,就可以申請公共租賃房,而不受收入線的限制,這樣從收入比較低的來滬農民工一直到收入相對比較高的青年人才都可以納入到這個範圍當中。
實行合同登記備案制度
從10月1日起,滬上居住房屋出租須在合同訂立後30日內,由租賃當事人到租賃房屋所在地社區事務受理服務中心辦理租賃合同登記備案,通過房地產經紀機構訂立租賃合同的,由房地產經紀機構代爲辦理租賃合同登記備案。
顧長浩表示,實施居住房屋租賃合同登記備案制度,一方面可以公開房屋租賃合同關係,有利於保護租賃當事人的合法權益,有利於維護居住小區的社會秩序和公共安全;另一方面便於管理部門掌握租賃市場信息,加強行政指導和管理,併爲今後科學決策提供參考依據。
根據《辦法》,租賃合同登記備案內容發生變化、續租或者租賃關係終止的,租賃當事人應當在30日內,到原登記備案部門辦理租賃合同登記備案的變更、延續或者註銷手續。
對於租賃當事人未在期限內辦理租賃合同登記備案手續的,《辦法》規定由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,對個人處以1000元以下罰款,對單位處以1000元以上1萬元以下罰款,對房地產經紀機構處以3000元以上3萬元以下罰款。
本報記者劉棟唐瑋婕
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