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據鏈家地產市場研究部統計,7月上旬,北京新建商品房成交2720套,二手房成交2041套,兩者成交比由6月份的1比1.1逆轉爲1.3比1,而距離3月份1比1.8的成交比的差距更大。這也是從2010年1月份以來,二手房成交量首度低於商品房。
“二套房信貸門檻提高對二手房成交衝擊較大。”鏈家地產首席分析師張月分析,新房與二手房的改善性需求有本質差別:新房改善性主要集中在中高端市場,信貸對其震懾力相對有限,而二手房改善性需求主要集中在90至120平方米的普通住宅,多爲依靠貸款的普通家庭,信貸縮緊對其購房影響非常大。因此,二套房信貸門檻提高,以及近期二手房評估值的縮緊,都對其成交衝擊非常大,預計至少迫使成交量下降三成左右。而另一方面,由於上半年新入市的商品房項目中,有七成都位於郊區,均價爲每平方米18646元。新房市場相對較低的定價更適合當前剛需購房人的購買力需求,因而成交也相對容易。 豪宅資金壓力更大根據鏈家市場研究部統計,6月高端住宅平均套總價爲554萬,有25.8%的客戶採取貸款方式購房。加息後,按貸款4成、利率1.1倍計算,貸款總利息將增加9萬元,增加的月供是普通住宅的2.5倍,總體將比今年年初時購買多支付21萬元。
“貸款購買中高端住宅的買家,無論是從月供還是利息方面,加息後增加的負擔都要比普通住宅成倍增加”,張月認爲,購房者的心理預期和支付能力兩方面都受到很大影響。
此外,在今年嚴厲的調控政策下,中高檔住宅的增值空間已經大不如以前。從不同檔位的高檔住宅在兩年後出售的資金成本來看,加上契稅,房價至少需要上漲12%。但今年以來,總價四五百萬元的“主流”高端住宅也僅上漲1.5%,800萬元以上住宅甚至下滑了6.8%。因此,消費者將不得不在存款利息上漲、資金成本加大、房價走勢難漲三方面間進行權衡。
另據中介機構反映,近期中高檔房源中的空置房源明顯增加。7月首周在鏈家在線掛牌的空置房源佔所有中高檔掛牌房源的44%,比上月增加5個百分點,目前全市所有空置房的佔比爲36.4%。
根據鏈家地產市場研究部統計,第二季度,二手房新增房源環比下降10%,同比下降約20%;而商品房二季度供應則環比上漲442%,同比上漲11%。同時,在新建商品房市場,2011年開盤的3個密雲項目,擬售均價達到了每平方米10566元,比2010年同期每平方米7000元的擬售均價,上漲了50%。
“中高端住宅面積大、總價高,養房壓力大,雖然當下沒有立刻體現到持有成本上,但累計加息後業主將面臨更加高昂的資金成本。”一位業內人士預計,加息後高檔住宅業主的出售意願將逐漸變強,議價空間有望擴大。 降價壓力越來越大張月預測,隨着下半年商品房供應的增多,開發商在資金、業績壓力下降價意願的強烈,以及可能有大量保障性住房入市的衝擊,新房價格再次回落的可能性更大,預計三季度商品房和二手房成交量將保持基本持平狀態。但是未來隨着二手房持續積壓,業主面臨的出售壓力增大,預計下半年部分二手房業主會迫於銷售壓力尋求更大降價空間,而商品房對於二手房價格的聯動效應也會更加凸顯。(趙瑩瑩姚麗穎)
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