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朱女士購買了普陀區的一處房產,付清全部房款後拿到了鑰匙並入住了房屋。但就在准
備辦理產權過戶手續時,房東因交通事故意外死亡。
因產權人已不存在,買賣合同的履行陷入了僵局。朱女士找到產權人的繼承人希望能完
成過戶手續,但因為繼承人如果配合交易的話,不僅過程比較復雜,而且還要產生相當數額
的成本,特別是因為房款已結清,辦理繼承的公證等費用、過戶的稅費都要繼承人額外支付,
是件吃力不討好的事情,所以繼承人不願意配合交易,幾次商談都沒有結果。
無奈之下朱女士只好向法律工作者諮詢,尋找應對和解決辦法。但現在有兩種觀點:一
種認為房款已付清並且入住,說明朱女士已經自然成為房屋的產權人,應該進行一個確權訴
訟;另一種觀點認為,買賣合同尚未履行完畢,應該要求繼續履行買賣合同並取得產證。朱
女士認為,產權人已死亡,要求繼續履行太難了,而直接確認房屋產權比較符合自己的要求。
為此請上海邑鼎律師事務所房產律師代為處理。
在接到朱女士進行確權訴訟的委托後,根據訴訟經驗和相關規定,我所房產律師對朱女
士進行了詳細的解釋。因為買賣合同成立後,出賣人未能履行產權過戶義務,實踐中買受方
既有主張確權的,也有要求出賣人履行產權過戶義務的,為此上海高院《關於審理二手房
買賣案件若乾問題的解答》表明:買受人不能依據買賣合同而直接取得標的物的所有權。
同時,確權之訴系對民事權利是否存在、如何歸屬等加以確認,在出賣人未自動履行所有權
移轉義務前,買受人尚未取得標的物的所有權,其依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所
有,缺乏基礎。為此我們否定了確權訴訟的做法,而選擇將房東繼承人作為被告要求繼續
履行買賣合同的訴訟,並最終幫助朱女士解決了這一難題。 文/張建偉;祝文龍