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7月,將迎來新一輪的供應熱潮。根據機構數據顯示,連續兩月市場銷售數據平緩,在舊有供應缺乏消化的情況下,市場如何接應新增供應,開發商又將做何應對?
這,是一個考驗。
壓力當下
迫使開發商淡市放量
“土地、政策、資金。”這三點歷來是開發商開發極爲重視的三點,彼此之間又緊密相連。
除了開發商謹慎拿地,目前土地市場較爲平淡之外,手中大量的閒置土地也給開發商帶來了很大的壓力。每年國土管理部門都要重申一次的《國務院關於促進節約集約用地的通知》中有這樣的規定:土地閒置兩年的將無償收回;土地閒置一年以上的按土地交易價格的20%收取閒置費。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹c曾公開表示:“影響房價原因有兩個:一是地少,二是錢多。”在當下信貸緊縮情況下,雖說前幾年樓市火爆開發商資金儲備充裕,但如若面對大量開工,不差錢也有點底氣不足了。惟有加速出貨,才能使得資金壓力得到緩解。
宏觀調控政策下,購房者可以觀望着,而面對同樣政策壓力的開發商,卻未必耗得起。因此,雖然對政策決心已不再懷疑,但是持續低迷的成交量導致資金週轉不靈的企業比比皆是。如果能以讓利行爲刺激消費,打破購房者觀望情緒,不僅有利於提升整體實力,還將在後市競爭中搶佔先機。
來源於資金方面的壓力是目前開發商面對的主要困難。對於央行三次加息、準備金率屢屢上調等貨幣持續緊縮情況,佳兆業營銷總監舒立認爲:“政府抑制資金導致其流動性差,資金貸款放不下來,就會讓開發商資金鍊吃緊。”中原地產周覓分析,開發商的資金壓力主要來源於兩個方面,銀行貸款難和回款速度慢而導致的現金流不暢。房地產屬於資金密集型產業,一旦沒有源源不斷的資金投入,一些開發商的大量土地儲備將面臨無法開工甚至被收回的窘境。無法從銀行貸款,一些中小型開發商大多借助本地的私人融資平臺,其融資成本必將大大提高。因此無論採用何種融資方式,其核心還是需要銷售來支撐,開發商惟有選擇猛推新盤輸血資金鍊。
勢頭不減
7月樓市集中放量
“6月,成都市主城區成交商品住宅套數相環比5月漲幅爲1.9%,在市場成交依然在低位處於平穩的態勢之下,值得注意的現象是: 6月一共有41個新項目上市,主城區商品住宅供應較5月有所增加。
即便有着新增的產品供應,但6月的成交勢頭依然處於低位。與此同時,7月的第2個週末,成都市有七個項目將開盤銷售,超過2000套房源面市。據記者瞭解,藍光地產在7月率先發動剛需買房風暴,千套房源全線讓利。藍光地產旗下四項目將舉行專場營銷。藍光錦繡城、藍光金楠府、藍光SOFA社區、四葉城,都將參與到這場活動中來。而藍光地產工作人員也向記者講到,本次活動就是面對剛需,所推樓盤,都是經過認真挑選和準備的。除開藍光,朗詩地產、陽光100等多家開發商均掀起了供應熱潮。
面對開發商集中推盤現象,佳兆業營銷總監舒立認爲,“說明了開發商要快速回籠資金。其次開發商的資金不能積壓太多。雖然很多開發商希望將樓盤集中在年終開盤,但從目前形式來看不大可能,所以纔會在這個時期大量推盤。”
中原地產市場研究中心副主任周覓表示,開發商本來原定於上半年推出的項目由或因市場銷售不暢而推遲。而大部分開發商迫切面臨需要資金回籠或者工期已到,因此集中推盤是不得已而爲之。除此之外,市場需求也是原因之一。儘管房貸上浮、首付增加導致置業成本變高,但在通貨膨脹形勢下,找不到其他更合理投資渠道的消費者,仍將房地產作爲保值增值的選擇。
多管齊下
開發商積極突圍
供應量在持續增加幅度遠遠大於銷售業績,這樣的形式下,如何打破市場僵局實現資金快速回籠?
“以價換量”,是開發商心態產生微妙變化的開始,也是確保企業資金運作的當務之急。事實證明,購房者對於博弈中開發商的讓步是相當買賬的。位於天府大道東側的中德·英倫聯邦實得均價5000元/平方米,首批次712套房源開盤當日售罄;佳兆業·君匯上品實得3900元的震撼低價,使得開盤當日人氣爆棚,僅當天就取得了1200多套的銷售業績。這些熱銷項目無疑有個共同的特點:低於區域市場均價的開盤價。而這種實實在在的讓利行爲也得到了廣大購房者的認可,因而倍受青睞。
除開價格戰,做足品質內涵,提高樓盤自身含金量也是近來開發商採取的一種策略。保利·香檳國際於6月25日推出的600餘套房源僅用兩天時間便實現了3.2億的銷售金額。業內人士指出,均價7200元的香檳國際其價格高於周邊均價,能夠吸引衆多客戶的原因,也在於其產品的戶型設計和商業配套的完善。
除此之外,積極拓展外地客源,在現下已蔚然成風。開發商走出去的舉動,把二級城市龐大的消費潛力聚集起來。因此,包括萬科、世茂、雅居樂、藍光等大開發商均積極投身到組織二級城市巡展,以調動二級城市購房者置業成都的熱潮。
在這樣的市場背景下,《成都晚報·買房成都》從5月以來除舉辦了南充及達州成都品質房企巡展,又推出了西部首家3D媒體“成都房地產全省聯播”活動,均得受到了品牌開發商的積極響應。目前,已有16家品牌開發商參與“成都房地產全省聯播”首批內江、南充、達州、攀枝花、西昌、宜賓等二級城市巡展活動,並取得了一定的成效。這種“走出去,引進來”的作法讓開發商在平淡的樓市中開闢出一條新路。
記者但錦
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