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DTZ戴德梁行首次對18個中國大陸城市進行研究,訂定中國大陸最佳商業零售投資市場的排名;北京以集合多方面優勢居首,上海居次。重慶及成都兩個發展較成熟的二線城市,其商業零售發展的潛力亦較可觀,兩地分別排名第三及第四,反映二線城市的投資吸引力不容小覷。未來數年的預期零售銷貨量增長、可支配收入的增加,以及持續的城市化進程,都是支持中國大陸商業零售市場發展的重要因素。在刺激內需的經濟政策配合下,大陸城市未來的高端商業市場投資潛力將被大舉釋放。
1
北京
10
蘇州
2
上海
11
杭州
3
重慶
12
青島
4
成都
13
濟南
5
廣州
14
天津
6
沈陽
15
大連
7
武漢
16
無錫
8
長沙
17
深圳
9
南京
18
寧波
為保證本地高端零售市場有足夠的吸引力,本地人口的富裕度是一項關鍵的考量指標。除零售總額以外,我們還考慮了城市居民的人均可支配收入。但是,我們之所以選擇城市居民的人均零售額而不是可支配收入,是因為實際零售額同時包括了本地居民和外地游客的消費支出。這與18個城市中絕大多數的情況是一致的,即人均零售額要高於城市居民的人均可支配收入。這說明,零售額來自於非城市消費者或其他來源的消費支出(如儲蓄),而不僅僅是可支配收入。因此,對於任何市場來說,人均零售額都是衡量真實支出的最佳指標。
如果18個城市以消費者富裕水平排名,會發現人均零售額較高的市場中包括了杭州(以42,936元排名第1)、廣州(以39,326元排名第2)和無錫(以38,874元,排名第三)。排名靠後的城市為深圳(29,169元,第16)、成都(23,693元,第17)和重慶(16,804元,第18)。
杭州之所以在人均零售額方面領先於其他城市主要有兩方面的原因。首先,它是一座有著象西湖這樣絕佳旅游資源的二線城市,可以吸引大量來自國內外的游客;其次,它所處的地區居住著大量富裕人群,他們往來於市區商業中心非常方便。
另一方面,像成都和重慶這樣的城市之所以排名較低,主要是因為目前這些區域樞紐周邊的消費者的年均可支配收入水平還不高,而且也不像排名表中的其他城市那樣能夠吸引外部的消費。以成都為例,人均年度可支配收入為18,659 元,而重慶為 15,749 元,這種收入遠低於平均水平。 可開發空間-成都現有人均面積最小要衡量一個地區商業物業市場的發展潛力,現有的人均零售營業面積是最重要的因素。本文所指的是每1,000名城鎮居民所擁有的高端零售營業面積。如果一個城市的人均營業面積低於平均值,則說明現有存量還有很多擴展的餘地。因此,目前人均營業面積低於平均值的城市進一步開發高端商業物業的空間潛力較大。
杭州(在富裕水平排名方面位列第一)近年來吸引了很多大型商場開發項目, 這也使得它在開發潛力排行榜中排名墊底。與之相比,人均商業營業面積較低的成都在可開發空間榜單上名列第 1。 因此,它在進一步零售開發方面的潛力最大。 中國西部的另一主要都市-重慶也有著類似的情況,其排名第 6。而華中地區快速發展的省會城市長沙則位列第 3。不出所料,一線城市(北京、上海、深圳和廣州)市場由於相對成熟和更為發達,在可開發空間方面排名較低。 未來銷售增長- 北京優於其他城市零售額的增長預期是衡量本地市場商業物業未來發展需求的一項重要指標,也是反映市場吸引力的一個很有用的指標。根據牛津經濟研究院的城市未來預測,未來4年,某些一線城市零售額的增長會依然保持強勁的勢頭。北京在該榜單上位於18個城市之首,今後4年的年均增長率為11.4%。未來4年同樣會有高增長的其他市場還有天津(10.4%,排名第2)、重慶(10.0%,排名第3)和深圳(9.9%,排名第4)。
至於不同區域的零售額增長情況,近年來我們發現,二線和三線城市的增長速度要高於更為成熟的一線城市。某些一線城市和高速發展的二、三線城市之間激烈競爭的局面也正在逐漸顯現。 市場氛圍-上海繼續保持強大吸引力 市場氛圍值反映的是我們對市場層次、新增供應的威脅、政府政策變化以及其他因素影響的主觀判斷。因此,相比其他三個分項排名,這個排名的主觀性更強一些,我們會對此進行更加詳細地解釋。 我們對市場氛圍按1-10 的分值進行打分(1 表示最高),排名靠前的城市為上海(1.5)、北京(2)、杭州(2)和成都(2)。得分較低的城市有無錫(6)和長沙(6)。 上海能夠成為最具吸引力的市場有多個原因。 首先,在核心城區,可供商業開發的土地非常稀缺。其次,如果將這類地區的土地在公開市場上拍賣,只能吸引到少數有足夠財力的開發商購買土地並應付高昂的居民安?成本。因此,我們預計,高端商業物業供應不足將是該市場未來中長期發展的一個普遍現象。這種短缺對於這一市場中現有高端商業物業的業主來說是個好消息。第三,我們看到,上海的地鐵網絡還在不斷向郊區和更遠的地方擴展。開發商和投資者自然不會放過這種機會,地鐵站附近已有很多大型商業項目正在興建,以吸引周邊的居民。這就帶來了跨市場開發和投資的良機。而我們所預期的城市大量湧現的中等收入人口的收入增長也對此有進一步的推動作用,這些人群絕大部分居住在內環和外環之間的次中心區域。