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又到了年中檢驗成績單的時刻,按照滬深交易所的要求所有上市公司應在8月31日前完成半年報披露工作。在嚴厲的調控政策持續推進之下,連續多年業績驕人的房地產類上市公司在今年這個夏天將會交出怎樣的答卷?依然高高在上的房價是否還能繼續支撐房地產類上市公司上半年業績繼續飄紅?
超半數上市房企業績報憂
據統計,截至目前已經發布上半年業績預告的38家房地產業上市公司中,有20家公司業績下降或出現虧損,佔比超過一半。而在2010年上半年,房地產行業有近六成上市公司淨利潤同比增長,2010年全年增長的公司更多,佔比近68%。可見,在房地產調控持續一年多後,不少房企的業績已現惡化。
在預增的公司中,主營商業地產的金融街淨利潤約8.6億~11.2億元,增幅爲70%~120%,天倫置業因股權轉讓造成業績暴漲41倍。在報憂的上市公司中,津濱發展淨利潤同比下降幅度高達384.19%,虧損金額在8000萬~1億元。“受公司目前房產項目開工及竣工時間的影響,公司全年可竣工結算項目較少。”津濱發展在公告中表示。這一對於虧損的解釋印證了上市房企的資金壓力。去年同期淨利潤達到4.53億元的嘉凱城今年中期業績僅500萬元左右,降幅爲98.9%。另外,業績下降的不乏行業巨頭公司。如A股四大金剛之一的金地集團最近也預計,該公司上年累計淨利潤同比有所下降。
鑫茂科技業績預告也顯示,上半年淨利潤下降幅度282.29%、虧損3800萬元,原因是其科技園房產銷售受到地產宏觀調控政策的嚴重影響,銷售持續低迷。與其類似的表述還包括重慶實業、海德股份、嘉凱城。“由於上半年可結算的項目較少,導致可確認的銷售收入和淨利潤較上年同期大幅減少。”嘉凱城公告稱。
“業績下滑的地產類上市公司幾乎遭遇了同一個問題——房產銷售收入減少,同時由於融資渠道減少,企業財務成本大幅加大。”西南證券行業分析師肖劍認爲,中小房企半年報凶多吉少,短期內國家對樓市的調控難有鬆動,在銷售和資金的雙重壓力下,房地產企業的業績預期已無爆發性增長的可能,中小地產企業將面臨更爲艱難的生存環境,預計中報業績難有亮點。
大型房企逆市擴張顯威
在中小房地產上市公司舉步維艱的同時,一些大型地產類公司正在逆市擴張,擴大市場份額。中國房產信息集團日前發佈的最新房企銷售排行榜單顯示,2011年上半年,前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元,同比增長逾80%。其中,萬科、恆大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業績位居排行榜前三名。萬科董祕譚華傑表示,根據目前的經營計劃,預計三季度的推盤量應該不會低於二季度。
國家統計局的數據也顯示,今年前五個月,全國商品房銷售額的同比增長率爲18.1%,而房企十強的銷售額同比增幅超過80%。市場份額正在向大型房企集中。“大型房企銷售的提升,主要得益於其提前佈局二、三、四線城市,且進行了適當的調價。”長江證券房地產行業首席分析師蘇雪晶認爲,隨着這些大型房企銷售的提升,將越來越多地擠佔了中小房企的市場份額。銷售同比大增136.4%的招商地產董祕劉寧表示,招商地產往年的銷售以一線城市爲主,二線城市的項目較少,而今年上半年公司增加了二線城市的銷售項目,同時加大了整體的推盤量,因此取得了銷售金額的同比大漲。
中國房產信息集團研究報告提供的數據顯示,房地產行業已進入去庫存時期。今年一季度,136家上市房企存貨達9865.14億元,同比大增40%。其中招商、萬科、金地、保利4家企業一季度的存貨分別爲407.79億元、1508.52億元、522.45億元和1270.61億元。如按2010年的銷售數據計算,要消化這些存量,這4家公司分別需要35.51個月、35.69個月、32個月和42.48個月。據此,報告認爲,目前房地產開發商資金面在持續惡化,很難支撐到市場反轉。房價適度下調換取樓市回暖是開發商的理性選擇。
房地產板塊估值修復
儘管地產企業半年報業績悲觀,但由於其股價長期低迷,因此近期受保障房建設提速刺激,地產股開始隨大盤反彈。多家機構認爲,地產股有望迎來鹹魚翻身的機會。“調控政策不再加碼,對地產板塊就是利好。”業內人士認爲,目前看盡管房價仍處在膠着狀態,但整體調控效果已經開始顯現,部分地區價格開始鬆動,預計下半年不會再有更嚴厲的政策出現。
齊魯證券表示,當前投資增速依然維持高位與保障房投資有較大關聯,雖然目前開發商普遍採用收縮戰略,購地和施工放緩,新開工意願下滑,但今年的保障房投資佔去年行業總投資的近三成,因此預計今年的行業投資增速仍能維持在30%左右。報告認爲,目前政策穩定,銷量溫和上行有利於地產股底部反彈。第一創業證券認爲,隨着調控效果逐步體現,政策憂慮減輕將有利於房地產板塊的估值迴歸常態,整體估值有望修復至13倍左右,收益空間近50%,建議逐步買入地產股。
“行業將進入幅度有限但時間較長的U形調整期,而地產股票前期跌幅已過度反映了房價調整,未來將隨着成交量的回升而出現估值修復,股價將振盪上行。”中金公司分析師白宏煒認爲,一是成交量穩步回升。隨着下半年推盤逐步增加,一、二線城市成交量將穩步小幅回升。二是目前開發商短期資金支出壓力明顯小於2008年中期,且還能支持兩個季度左右,因此不存在開發商主動、大幅、集中推盤降價的基礎,調價幅度將有限。三是投資增速依然維持較高位。肖劍認爲,投資者應該關注那些具有保障房概念以及業績持續向好的龍頭公司。高國華
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