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半年漲了7元,能猜猜是什麼東西嗎?答案也許很讓人意外,上海的房價。中國房產信
息集團最新發布的《上海樓市2011上半年報》中透露出了這樣的信息。
半年前,當上海版的限購令剛出臺的時候,很多的購房者都在期待投資客的大撤退,期
待市場中會有很多房子被拋售、降價促銷半年過去了,當老百姓在漲漲跌跌的樓市中開
始麻木,當大多數人在悶熱的天氣裡感覺房價依然堅挺時,上海房地產市場最微妙的時候已
經到來。
一手房營銷團隊深感壓力巨大
易居中國大上海事業部總經理孫華良半年來成了個不折不扣的微博控,每天都要在
微博上和朋友們舌戰到深更半夜。這位掌控著上海近百個樓盤銷售的房地產界大佬閱盡
了樓市的潮起潮落,最近有些坐不住了。
7月5日凌晨00:42,孫華良發表了一條微博,內容是:變者為聖!企業要發展必須是
適者生存,企業要贏勝市場,必須要適應市場的變化!變換招數制勝市場,必成聖者!盡
管他總是樂觀的判斷上海樓市大跌是絕不可能的,但如今他的銷售團隊已經明顯感受到
了濃濃的觀望氣氛和產品的滯銷,這一切猶如鈍刀子割肉,樓市營銷需要求變!
在接受記者采訪時孫華良說,一手房銷售原本是坐商,只要等著客戶來就行了,現在即
便是主動出擊,有時候客戶還是嘎得得的。在新浪微博上,孫華良和他的地產粉絲們一
方面呼吁取消限購令,但他同時也認為現有的調控政策的確起到了很顯著的作用,只要一
旦外力消減,房價上漲就難以控制了。
成交量大幅下滑了37%
半年來,限購令、房產稅
上海樓市出臺的一系列調控政策持續發酵,市場上終於有了變天的征兆。
前天,中國房產信息集團研究發布了《上海樓市2011上半年報》。報告顯示,2009年以
來持續高漲的房價終於在今年上半年止住了腳步。上半年全市共新推出一手商品住宅房源537.
22萬平方米,環比下滑18%;成交量則大幅下滑了37%,僅為384.69萬平方米。
成交量的大幅下滑,讓市場重現供大於求的局面,使得一手商品住宅的平均成交價格止
住了快速上漲步伐。上半年22795元/平方米的成交價格,只比去年下半年22787元/平方米
略高了7元。
集團研究總監薛建雄告訴記者,不要小看了這7元。 2008年年底,上海一手商品住宅
的平均成交價僅13042元/平方米,到去年底的兩年時間裡持續大漲了74%,平均每半年有17%
的漲幅。但是這半年幾乎沒漲,如果算上貨幣的貶值,上海的房價可以說跌了!
薛建雄還預計,隨著炎熱天氣的到來和宏觀經濟面的不利因素影響,預期今年三季度的
成交量還會持續下滑,供過於求的局面將進一步惡化,下半年房價也將在滯漲之後出現下跌。
郊區新城房價迅速崛起
通用電器中國區從事銷售的王永宏,今年在青浦新城的憶華裡樓盤購置了一套85平方米
的兩房,准備給從老家甘肅來上海照料孩子的父母居住。以他的感覺,上海的房價不僅未跌,
更不像薛建雄的統計裡說的只漲了7元。一年前我看的時候均價是12000元,年初漲到了14
000元,等到我買的時候已經漲到了16500元。他說。
從上半年成交前10名板塊來看,主要集中在近郊的寶山顧村、嘉定江橋、閔行浦江、南
匯周康和嘉定新城、松江新城、臨港新城、南橋新城[最新消息價格戶型點評]、惠南新城、金山新城等幾大郊區新城,
郊區新城成為過去一年房價上漲幅度最大、面最寬的板塊,難怪王永宏會有房價仍在上漲的
感覺。
就在上周舉行的市政府例行新聞發布會上,上海市規土局副局長胡俊公布了十二五
期間上海一核四翼的城市格局,而四翼主要指的就是7個重新規劃的郊區新城,新
城的發展和新城房價正在同步上漲。
業內人士指出,在高房價壓力下市區工薪階層的首次購房基本上被逼到了外環邊上地鐵
沿線的欠發達區域。由於郊區縣城在2009年以來的那輪樓市爆發中土地開發殆盡,市區工薪
族如今只得追逐那些郊區新城開發出來的樓盤。由於他們所購買的樓盤規劃設計和戶型都
比較精致,所以總價也會比較高。受此影響,這些郊區新城的房價快速向近郊板塊靠攏,成
為過去一年裡房價的領漲區域也不奇怪。
改善投資型購房逐漸退出市場
半年來究竟什麼樣的樓盤賣得最好?從成交面積前20名的樓盤來看,主要位於近郊和新
城板塊,價格在1.4-2.5萬之間的剛需樓盤佔到了17個之多,另有2個均價3.5萬左右的改善
性樓盤和1個價格僅8千多元的遠郊盤。
豪宅方面,市中心一級地段的頂級樓盤和優質地段的獨棟別墅經過一年盤整後其價值逐
步被市場所接受,成交良好。以6月份為例,每平方米單價在14萬元以上的湯臣一品[最新消息價格戶型點評]和新天
地的翠湖天地[最新消息價格戶型點評]就成交了三套,三套房的成交金額就高達1.7億元。
相比之下,以往上海樓市的中堅力量改善性需求和推動房價上漲的投資性需求被
嚴重抑制。上海同策諮詢研究部的數據也印證了這種觀點,滬上今年新開盤的中高端產品由
於大部分都是大戶型,產品同質化較嚴重,消化相對較慢。如華潤置地[簡介最新動態]九裡園,截至目前僅
成交1套,上港東谷別墅年初推出12套,目前僅成交1套。在上半年有成交的635個樓盤中, 有304個樓盤成交套數在個位數,這其中又以中高端產品為主。徐巍