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國際金融危機爆發後,美國住房信貸市場日益突出的一個特點是,銀行貸款要求提高,標準趨嚴。如今,貸款申請人都難以再像前幾年那樣輕易獲得買房、修房貸款,其中也包括大量的廉租房房主。爲此,美國住房和城市發展部日前宣佈推出“綠色再融資升級”計劃,爲現有的廉租房房主提供抵押貸款再融資,併爲房屋能效升級等必要的翻新提供額外貸款。
美國廉租房是政府專門針對低收入階層提供的優惠出租房。美國政府與合適的公寓樓及獨棟樓房主簽訂合同,爲相關住宅確定出租價格及標準,把這類住宅納入政府廉租房機制內。與此同時,美國政府還爲貧困人口提供住房資助,使其可以到廉租房房源中尋找適合自己居住的房子,從而達到解決低收入階層居住問題的目的。而廉租房房主每隔大約10年時間,就需拿出大筆資金對廉租房進行改造、裝修。在當前銀行貸款批准標準趨嚴的形勢下,這些廉租房房主的貸款難度明顯上升。由此一來,廉租房房屋質量下降,部分甚至面臨毀壞的威脅,受美國政府資助的最貧困租戶羣體將面臨租房難、租房貴的困境。爲避免這一局面發生,幫助廉租房解決修繕資金問題,美國住房和城市發展部下屬的聯邦住房金融局與房利美公司聯手推出了“綠色再融資升級”計劃。巴爾的摩市的一位廉租房房主,率先成爲這一再融資計劃的受益者。
顧名思義,“綠色再融資升級”計劃有兩大特點,一是再融資,二是綠色。實際上,並非所有的廉租房房主都可獲得條件優厚的再融資貸款,因爲該計劃的基本條件是:廉租房必須是房齡10年以上,且廉租房租用合同期不低於融資貸款的還款年限。美國權威機構估計,鑑於再融資計劃的對象爲公寓或多戶住宅,計劃的初始融資額爲一億美元,而每筆融資金額大體在350萬至500萬美元之間。該計劃還高度注重環保,這是與一般融資項目的最大區別。其再融資貸款最低要分出5%的資金專門用於環保型裝修,如屋頂安裝太陽能電池板、窗戶用環保型材料、淋浴有節水裝置等。
美國聯邦住房金融局的官員介紹說,推出這一計劃希望達到兩大目標:一是幫助那些提供廉租房的房主,在經濟困難的情況下能得到修繕融資,從而使政府擁有穩定和足夠的廉租房房源,能夠向低收入階層及時提供住所;二是通過鼓勵廉租房房主進行環保修繕,降低租戶電費、水費等費用,並提高居住質量。美國住房和城市發展部長肖恩·多諾萬在推出這一計劃時明確指出:“這個計劃要一箭雙鵰,不僅要保障廉租房的存量,從長遠看還要節省能源和開支。在一個更少依賴能源的經濟中,我們必須進行明智的投資。而該計劃引導的投資,正是要加強我們的經濟,創建新工業門類,創造未來型就業機會,以及降低我們對日益動盪的石油市場的依賴。”
有分析人士認爲,在美國經濟緩慢復甦的情況下,與刺激高收入階層增加消費的措施相比,“綠色再融資升級”計劃更有利於促進經濟增長。使低收入階層受惠的這一計劃,在投放資金以確保其有房住以及最大限度釋放其消費需求的同時,還可起到推動環保工業增長的積極效應。美國聯邦住房金融局的官員相信,這一融資計劃經過一段時間的初始運行,經相關機構及房利美公司做出評估和微調後,將會明顯加大資金投入力度,從而爲美國經濟復甦提供更爲有效的推動力。(李正信)
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