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中廣網北京7月5日消息據經濟之聲《央廣財經觀察》報道,中國房產信息集團發布的房企銷售排行榜單顯示,今年上半年國內前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元,同比增長超過了80%,其中萬科[簡介最新動態]、恆大[簡介最新動態]、中海地產[簡介最新動態]位居排行榜前三強。
在當前房地產調控的大背景之下,上半年大型房地產企業的銷售額逆勢大幅攀昇,深層次的原因是什麼?中小房地產企業又將會何去何從呢?經濟之聲特約觀察員、上海易居房地產研究員綜合研究部的部長楊紅旭對此發表了觀點。
主持人:國家統計局的數據顯示,今年前5個月全國商品房銷售額的同比增長率是18.1%,而房地產企業十強銷售額同比增幅超過了80%,這個比例還是挺大的。另外,中國房產信息集團也發布了今年上半年的最新統計結果,得出了相似的數據。通過這些數據可以看出,現在房地產市場的份額正在不斷向大型的房地產企業集中,先來簡單的分析一下,在緊鑼密鼓的調控之下,是什麼原因支橕起了大型房地產企業銷售額的快速上漲呢?
楊紅旭:首先,調控是為了穩定房價,並不是要讓所有的房地產企業停止長個。目前來看,全國的商品房銷售面積,銷售金額還在增長,比如說1-5月份,全國新建商品房的銷售金額同比增幅是18%,在增幅回落的情況下,結構發生了大的變化。大企業尤其是地產巨頭們的銷售業績非常好,他們的市場佔有率還在進一步提高,但是絕大部分中小企業的經營上不是很順利,銷售規模是下滑的,所以產生了兩極分化,強者愈強、弱者愈弱這樣的格局。
主持人:大家最擔心的就是我國房地產市場接下來會不會出現大企業的壟斷,如果企業出現了壟斷,下一步的房價有沒有可能會被大企業牢牢的掌控在手裡?
楊紅旭:先講一下壟斷問題。在市場力學裡面,關於市場的形態分為四種,壟斷、寡頭壟斷、寡頭競爭和純粹的市場競爭。目前,按照今年上半年的數據,全國的銷售金額大概是2.2萬億左右,上半年全國十強房地產企業的銷售總金額是3千多億,也就是說全國房產十強佔今年全國新房銷售總金額的比重是15%,全年比例是12%。今年十強的比重比去年有所增長,其中萬科佔比最大。今年上半年,萬科佔的比重是2.9%,而去年全年萬科佔的比重是2%。,萬科佔將近3%,十強佔15%,但這與壟斷格局還差很遠。一般壟斷是整個市場裡排名前四強的企業,要佔到30%以上的市場份額。現在十強的企業佔15%,將來十強佔的比重最終可能會到40%到50%,其中萬科一家能超過10%,就已經非常不錯了。現在的香港,十大開發商佔整個香港市場份額的80%左右,所以香港是一種寡頭壟斷,但大陸地區還差很遠。我認為未來中國市場這麼大,有30家企業佔30%的市場份額,基本上是不可能的。
主持人:也就是不太可能形成壟斷,那麼房價被這些大型房企綁架的可能性也不是很大對嗎?
楊紅旭:我覺得不大。今年大型開發商的良好業績主要是因為他們的商業模式是跑量的,高速的企業運營和周轉速度,然後是以跑量作為商業模式的核心,所以說他大型開放商的定價是隨行就市。今年萬科尤其是中海很多項目是降價的,打折所以贏來熱銷,反而是跟宏觀調控政策一脈相承的。他們的促銷使部分區域、部分郊區樓盤的價格有所降低嗎,算不上價格壟斷。
主持人:再來關心一下中小型的房地產企業,您覺得接下來他們將面臨什麼樣的命運呢? 楊紅旭:中小企業的市場抗風險能力差,擴張能力差,部分企業可能把這次項目賣完之後,會慢慢退出這個行業,或者資金緊張時可能會把部分項目賣給大型企業。整個房地產企業要想大發展,要想健康,就要優勝劣汰,讓優質企業去佔有更多的優勢資源。