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相信不少購房者對今年一季度成都商業地產市場的火爆場景依舊記憶猶新,隨著市場的逐步理性,進入二季度後,商業地產逐漸走向平穩。上周,世邦魏理仕發布成都第二季度寫字樓市場報告,已經沒有了第一季度的火熱程度,但從市場放量及租金走勢來看,依然保持在活躍水平。
據世邦魏理仕提供的數據顯示,第二季度成都共有約18.1萬平方米寫字樓入市,較一季度有所減少。同時,隨著對辦公需求的增長,其租金水平也發生了改變,平均租金環比上漲1.3%,為97.9元/平方米/月。
放量減少
空置率保持平穩
相信不少投資者都深有體會,從去年開始,成都商業地產迎來了一輪放量,銷量和價格上漲。加之調控影響,不少投資者都看中了商業地產的市場機會,紛紛下手投資寫字樓和商鋪。但成都商報記者注意到,進入二季度以來,商業地產的走勢正在走向平穩。
據中國房產信息集團-克而瑞提供的商業地產數據顯示,今年一季度成都寫字樓供應面積22.47萬平方米;據上周世邦魏理仕發布的報告顯示,第二季度成都共有約18.1萬平方米寫字樓入市。從數量上看,成都二季度寫字樓新增供應量比一季度減少了4.37萬平方米。
雖然第二季度寫字樓的放量有所減少,但對比幾年前的數據,成都寫字樓放量巨大已經是不爭的事實。不少投資者也因此擔心放量後會造成寫字樓空置率過高,自己的投資沒有保障。對此,世邦魏理仕的高級分析師金靈認為,盡管二季度共有6棟寫字樓項目面市,但來自本地和跨國公司較強的擴張意願,使寫字樓的吸納仍保持在較高水平。從二季度顯示的情況來看,寫字樓的空置率基本保持平穩,環比微弱上昇了0.2個百分點,至26%。
不過金靈也表示,雖然目前情況良好,但長期來看仍不樂觀:『未來成都優質商業市場由於受到新增物業的影響,平均租金將有所調整,而空置率也會出現一定程度的上昇。』
租金上漲
售價出現小幅下降
目前寫字樓的放量在減少,但租金仍保持一季度的良好態勢,繼續上揚。據世邦魏理仕提供的數據顯示,今年一季度,成都甲乙級寫字樓平均租金環比上漲0.6%,平均租金為每月每平方米96.7元;二季度成都甲級辦公樓平均租金則環比上昇了1.3%,平均租金每月每平方米97.9元。
對於上漲原因,金靈分析認為,這主要是多數項目達到合理入住水平後逐漸提昇租金所致,『個別配置較低的寫字樓已經不能滿足企業的辦公需求,新建的寫字樓硬件配套及軟件服務都要強於老寫字樓,更能滿足企業不斷增長的品質需要,因而成為搬遷的主要目的地。』
租金上漲,寫字樓的售價『奇跡』卻沒有繼續上演,相較一季度反而有所回落。據世邦魏理仕提供的數據,二季度,成都寫字樓平均售價為15049元/平方米,相比第一季度有小幅下降。『目前,寫字樓散售市場比較平穩,在個別項目中出現了集中的大宗購買。』金靈表示。數據顯示,今年一季度,甲乙級寫字樓的平均售價為15108元/平方米,平均售價環比上漲14%,二季度則環比下降了0.4%。
金靈認為,天府新城區域大量的乙級寫字樓進入市場是拉低寫字樓價格漲幅的主要原因。『天府大道沿線的寫字樓物業是市場供應和銷售的熱點區域,預計2011年全年的寫字樓新增供應比去年增長26.1%。而今年寫字樓供應中以乙級寫字樓為主,佔總供應量的68.8%,從區域來看,天府大道沿線區域佔56%。』受宏觀政策影響,眾多投資者將重心轉移到寫字樓,導致寫字樓第一季度整體成交活躍,價格上漲較快。但隨著投資者的熱情歸於理性,預計未來寫字樓的價格漲幅會趨緩。
金靈最後表示,雖然今年寫字樓供應激增,但寫字樓的吸納也有明顯增長趨勢,尤其是受到本地企業和金融行業的驅動。然而,由於未來會有大量的散售項目進入市場,寫字樓租金方面的壓力仍可能籠罩市場。 成都商報記者 宋皇