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通脹壓力下,信貸政策進一步緊縮。6月20日起,銀行將上調存款準備金0.5個百分點。銀行的放款額度再次縮水。“鏈家地產”市場部認爲,由於存款準備金上調,銀行貸款額度受限,個人房貸政策也在相應做出微調。目前購房貸款環境已經發生了很大變化,房貸難度繼續升級,成本增加。主要體現在以下幾個方面。
首先,房貸審批、放款週期拉長。據“鏈家地產”市場、部統計,當前銀行放款額度有限,因此在審批和放款時間拉長,與3、4月份相比,其週期大約拉長了3-5個天。若是個別客戶希望能夠獲得利率優惠,其審批和房貸的週期大約拉長7天。遇到月末,由於放款額度的限制,部分客戶排隊2周或1個月才能獲得貸款。“鏈家地產”市場部認爲,由於信貸額度有限,而貸款需求多,必然會出現放款週期拉長,客戶排隊等待的現象。預計7月份分這類情況將會繼續增多。
其次,審批更加嚴格,貸款優先需有附加條件。據“鏈家地產”市場部統計,當前銀行對客戶貸款資格審覈嚴格,更注重細節的審覈,如工作單位,還款資質等。部分銀行甚至要求客戶必須銀行有一定額度的存款,或者是銀行的VIP客戶優先給予辦理,在利率方面也可以有一定優惠。此外,對房齡大的老房子,銀行的放貸意願很低。“鏈家地產”市場部月認爲,當前銀行在選擇貸款客戶方面,對客戶的資質和房屋狀況全面考慮,選擇優質的客戶放款。
第三,個別銀行首套房貸款實行浮動利率。存款準備金上調之後,很多購房者擔心首套房貸款利率將會上調,雖然當前銀行並沒有統一上調首套房利率,但是在貸款過程中,根據業主的資質施行浮動利率,部分購房者首套房的利率上調,上調的幅度根據客戶的具體情況確定。部分優質VIP客戶還可以享受首套房優惠利率,而若客戶資質較差,其首套房利率可能上浮至基準甚至更高。
“鏈家地產”市場部認爲,當前銀行雖然並未全面上調,但是針對不同的客戶的具體貸款細則不同。差異化的利率政策未來將會更加明顯。若信貸政策再次緊縮,未來不排除首套房利率浮動性增強,甚至出現全面上調的情況。一旦上調之後,剛需購房者貸款成本增加。這相當於在當前未加息的情況之下,商貸購房成本已然上升,並且部分購房成本的上漲幅度甚至高於一次加息所帶來的成本上升,商貸購房壓力增大。
據“鏈家地產”市場研究部統計,在當前的市場成交中,30歲以下年輕人貸款購房的佔比僅爲10%。主要原因是貸款成本增加明顯,剛需人羣被迫退出市場或選擇其他的方式。當下個人房貸政策調整之後,其購房將會受到影響。“鏈家地產”市場部認爲,至少10%剛需人羣被迫退出市場,將會促使成交量減少,而未來貸款購房佔比上漲難度大。此外,“鏈家地產”市場部提醒購房者,由於放貸時間不確定,買賣雙方應該協商好付款時間,以免對交易造成影響,產生不必要的糾紛。
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