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其實我覺得這個跟國內的房地產限購政策越來越加緊,還有預期房地產的退出、宏觀調控退出的預期不可測性非常有關系。因為資金是需要逐利的,如果說從理財概念來說,你家庭閑置資產肯定需要盤活,包括你的現金資產也是需要去運營的。但是中國的投資品,還有它的投資渠道非常狹窄。
郭瓊,財新《新世紀》周刊高級編輯,報道領域:金融、公司和產業,代表作有“金信信托清算案”系列報道、“2006銀行第一大案”等。 郭瓊: 再加上對外來講,我們人民幣是昇值的,這五年以來有一個數據,人民幣兌美元大概昇值22%。對於拿人民幣出去置業的人群來講,這是一個非常利好的消息。而且從另外一個角度來說,也降低了他們在國外貸款的成本,這種降低是持續的、緩慢的,而且是預期還會繼續下降。 出鏡: 在人民幣海外購買力逐步上昇的同時,國內一線城市的房屋價格已經和國際接軌。北京城區一套普通的100平米公寓售價在三四百萬元之間,而倫敦、溫哥華、紐約的公寓售價也差不多是這個水平。這樣一來,海外置業多了一個好理由。 解說詞: 按照高力國際華北區董事總經理高曉輝的分析,海外置業人群大體分為三類。一是留學考慮。有經濟能力的家庭考慮到子女在國外租房不如買房,甚至買下大房子分租給其他學生,以房養學;二是受國內購房限制所累,選擇投資海外物業,利用外國的低利率,獲取回報;三是出於移民的考慮。 貝恩諮詢莊瑞豪:現在對這個政策的不穩定,或者說政策的變化不確定性,確實有一定的焦慮。所以,在訪談的時候,很多富裕人士都提到了這一點,所以在某種程度上看到了投資移民的增加。
莊瑞豪,貝恩公司合伙人、大中華區金融服務業主席:其負責的《2011中國私人財富報告》中提到,中國富人投資國內房地產的熱情逐漸冷卻,但投資移民意願強烈。其中擁有可投資資產超過1000萬元人民幣的人群中,27%的人已經完成投資移民。 莊瑞豪: 原因很多,有一些是為了子女的教育,有些就是業務的需要,有一部分確實是因為這種焦慮所帶來的這樣一個動作。(剪切)包括最近的這種焦慮,確實是帶出一部分本來沒有考慮要做這個事情,開始也在考慮做這個事情。 出鏡: 國內政策的擠出效應和海外投資的有效回報,讓去國外買房子聽上去非常合理。這種合理性催生出了海外置業的熱情。但面對陌生的市場和全新的投資環境,中國買家能夠適應嗎?我們的記者對此作了調查。 解說詞: 記者采訪中發現,中國買家對於海外房地產市場的樂觀預期非常一致。但其中也不乏有人抱著中國式的炒房思維去投資外國房地產,想要通過快進快出迅速積累財富。可惜這種想法在成熟市場上可能要碰釘子,因為中國樓市單邊向上的情況在成熟市場中幾乎看不到。 Luke Lu:首先他要了解美國的房價、美國市場的走勢。因為這邊跟國內不一樣,國內只是一個平方數,然後哪個大樓,這邊每個房子跟每個房子都不一樣,每個房子裡面有不同的限定,很簡單,你也知道,因為這邊房子的歷史有的東西很脆弱,就是說你萬一不小心,就很容易傷到。
Luke Lu,美國洛杉磯地區Shorewood Realtors公司地產經紀人,長期從事地產經紀服務 Luke Lu: 這邊(美國)買房有很多陷阱、很多東西、很多因素在裡頭的。這邊的經紀人的制度是非常非常完善的,不管是從房產經紀,還有房屋檢查,還有最後能夠順利成交,這些都有各種各樣的經紀人在介入,這些方面可能國內很多人不熟悉這一塊,因為在國內賣房買房比較簡單,而且(美國)國內現在好多房子抵押出去了,有些房子抵押很多遍,還有他根本就沒辦法賣,但是這邊國內的很多人都不懂。 出鏡: 除了要去適應成熟市場的規則,當數量巨大的中國買家短時間內湧入外國市場時,不僅引發了房地產市場的波動,更觸及到了當地居民的利益。和國內不同,這種利益的衝突在海外市場很可能轉變成潛在的風險,讓海外置業得不償失。 解說詞: 雖然中國購買力創造了海外市場的有效需求。但由於大量外國買家進入市場抬高房價,在上述加拿大溫哥華地區,目前的房屋租金回報率已經從幾年前的6%、7%下降到2%。這意味著扣除物業、貸款利息以及物業稅之後,投資回報已經微乎其微了。 郭瓊: 已經有一些人提出來,要對國外的投資者的買房要有一定的限制。因為這個一方面影響了他們自己購買房子的時候,房價上昇有兩重影響,對他們,對本地人來講。一方面,就是他買房子,或者說他想昇級的房子,他的成本增加了。另外一方面,因為在國外,每一棟樓它都是有物業稅的,而且物業稅是每年都要更新,根據評估的價格進行更新的。所以,如果你房價上漲了,每年這棟物業的評估價也會上漲,那麼它的物業稅也會上漲,所以整個稅負水平會上昇。所以,這些因素就會引起一些本地居民的反感,包括也可能會影響到移民政策、留學政策,反過來對這些政策都會造成一些負面的影響。