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合富輝煌等專業市場研究機構對東莞樓市的商品房成交監測數據顯示,自去年10月始,東莞房價開始步入“8”字頭軌道,至今年5月,東莞整體房價已連續8個月穩居8000元/平方米之上,其上漲幅度已經“趕超”東莞市今年房價調控目標的警戒線。
記者日前聯合搜房網對462名東莞購房者進行了調查,結果顯示,目前有50%的購房者認爲東莞整體房價虛高,無法接受8000元/平方米以上的房價;另有四成購房者認爲在廣深樓市“限購”背景下,開發商大量引入廣深投資客入莞購房,直接推高了東莞的房價水平。
市場調查:推高房價三大誘因
誘因一:
廣深投資客大舉入莞拉昇整體房價
自去年10月起,東莞房價猶如吃了“興奮劑”,商品房整體售價從6000~7000元/平方米水平直接突破8000元/平方米大關,自此以後連續8個月東莞房價一直穩定在“8”字頭。而東莞房價飆至“8”字頭歷史高位的時間點,正好是廣深兩地樓市先後宣佈限購之後。
廣深兩市限購對東莞樓市造成的影響有多大?東莞32鎮區近大半年的商品房成交數據顯示,臨深鎮區市場中的鳳崗、塘廈兩鎮樓市項目中,深圳客的購房比例平均高達20%~30%,部分項目深圳客的購房比例高達九成。近幾個月臨近廣州的水鄉片區樓盤成交量大增,部分樓盤項目中,廣州客簽約購房的比例也在不斷上升。合富輝煌東莞市場研究部經理李興旺表示,在廣深限購大背景下,廣深客進入東莞投資置業對拉昇東莞房價起到重要作用,東莞樓盤中至少有5%~10%的成交量來自廣深市場。
記者從市場瞭解到,目前廣深客入莞購房的比例還在不斷擴大。事實證明,有深圳客買單的樓盤定價高,成交快,通過二三級市場聯動拉大批的廣深客入莞購房對樓盤成交起到很大作用,令越來越多的開發商熱衷於把主要的營銷精力轉向外圍客戶市場。部分來自深圳的大品牌開發商利用自己的品牌影響力和龐大的客戶資源網絡,將大量深圳客拉到東莞買房,這類主要針對深圳市場的項目,定價的標準不是依據本土客戶羣的心理承受力,而是深圳客戶的心理承受力,普遍定價都高出本土市場實際定價的20%~30%,助長東莞房價一路飆升。
誘因二:
豪宅數量多成交佔比大促房價居高不下
在東莞房價始終徘徊於8000元/平方米的過程中,東莞樓市成交出現一個較明顯的特點:就是別墅、豪宅成交比重不斷攀升,豪宅項目不斷上市,拉動房價攀升使東莞房價多月呈現結構性上漲。
李興旺表示,在過去數個月以來,像光大、萬科[簡介最新動態]、中信[簡介最新動態]等這些在市場具有較強號召力的品牌開發商所推售的產品都主打豪宅,項目成交量較多,直接帶動了房價的整體上漲。尤其是萬科,今年在莞推售的豪宅項目成交理想,對帶動區域房價起到重要作用。“萬科在塘廈、松山湖、虎門的幾個別墅豪宅項目連續多月都賣得很好,售價也是區域標杆,這肯定會拉動整體區域房價上漲。”
東莞中原策略研究中心總監車德銳認爲 ,在市場通脹壓力及一線城市限購的背景之下,投資資金從一線城市流入二、三線城市已經是大勢所趨,很多外地投資客對於性價比較高的東莞豪宅極爲青睞,直接導致了別墅豪宅在這段時間熱銷,成交量、成交佔比與2009年相比,確實有很大提升。
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