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今年1月份的“新國八條”,被稱爲“史上最嚴厲調控”,也被部分業內人士、準購房者寄予降房價的願望。幾個月時間過去,成效如何?
如果單從月度成交情況來看,似乎有一定的效果:5月份房價降至今年最低點的12477元/平方米,同比連續三個月下降。如果從今年前五個月的情況來看,則情況並不理想:今年前五個月,廣州房價反比去年同期高出111元/平方米。業內人士吳定金認爲,廣州房價並沒有下降,要不是中心六區今年成交佔比過低,前五個月的房價甚至會比去年同期要高出更多。
房價沒有下降並不奇怪,從日前上市房企公佈的銷售情況來看,不少房企收金盆滿鉢滿。而今年前五個月,廣州一手住宅成交面積比去年同期還多了將近15%。成交上升,房企何來降價動力?!
廣州十區5月份一手住宅網籤情況分析———
除了天河,價都沒降 房價其實還沒有跌
房價到底跌了沒有?對此有兩種不同的解讀。從官方公佈的數據來看,房價是跌了。自今年3月份以來,廣州房價連續三個月同比下滑。5月份的12477元/平方米,是今年的新低,甚至是自去年8月份以來的新低。對此,房地產專家韓世同認爲,今年四五月份開發商積極促銷,定價合理的樓盤銷售理想,定價過高的樓盤滯銷,價格出現回落並不奇怪。
與數據相反的是消費者的感覺。記者在採訪消費者時,得到的答案几乎一致:十區之中,絕大多數樓盤都沒有降價。
數據表現與消費者的感覺爲何出現反差?
“就是因爲區域成交佔比不同造成的”,吳定金指出,“中心六區的成交佔比,之前一直在六成左右,近幾年降到四成多,今年5月份中心六區成交佔比不足三成的情況,還是第一次看到。”確實如此。由於供應不足,加上中心城區樓盤目標客戶羣多爲多次置業買家,受限購影響較大,所以今年以來中心城區的成交佔比非常低,且呈一路下滑之勢。今年1-5月份,中心六區一手住宅成交量佔比分別爲38%、37.73%、31.24%、35.85%、27.53%,沒有一個月超過四成。而去年前五個月,中心六區的成交佔比分別是55.36%、56.46%、50.04%、49.83%、59.7%。就算是去年最低的49.83%,也遠比今年的最高要多出一大截。高房價的中心區成交佔比越來越低,低房價的外圍四區成交佔比越來越高,就算所有樓盤的售價都不變,最後全市的成交均價都會下跌。區域成交佔比不同,直接影響了均價的走勢。“據我們觀察,中心區不少樓盤的售價有的同比上漲了10%,部分甚至超過20%,如果扣除成交結構性因素,今年房價其實沒有跌,反而是上升的。”
將今年前五個月的房價和去年同期相比,也會得出與買家相同的感覺:沒有什麼降價。今年1-5月份,廣州一手房價爲13226元/平方米,相比去年同期的13115元/平方米,微漲0.8%。難怪,買家沒有房價下跌的感覺。
降價動力依然不足近期,上市房企陸續公佈今年前五個月的銷售業績。除了少數重點佈局一線城市的大開發商、因受限購影響銷售業績不理想外,多數房企的業績還是比較亮麗的。碧桂園、保利地產、雅居樂等,銷售面積、銷售金額同比都出現大幅增長。
而在今年前五個月,北京、深圳、上海等一線城市成交狀況不理想、佛山限購後成交由熱轉淡的情況,都沒有在廣州出現。今年前五個月,廣州一手住宅成交面積爲248.6萬平方米,比去年同期的211.36萬平方米大漲了14.98%。我們知道,去年因爲調控頻頻,前五個月的成交處於低水平,今年前五個月成交“高”是因爲和“矮子”相比。但無論如何,成交增長都會給予商家一定的心理支撐,特別是四五月份這種環比的持續上升,更容易削弱商家降價的衝動。一位香港上市房企的營銷負責人指出,目前商家降價的動力仍然不足,現在是有樓盤最終售價比“吹風價”定得低一些,有樓盤搞幾個點的優惠,真降價的樓盤並不多見。
只不過,成交環比能否持續上升甚至維持四五十萬平方米的量,在業內看來仍有疑問。現在影響樓市的一個重要因素就是貨幣政策。日前,央行再度上調存款準備金率,釋放出繼續緊縮的信號,而貨幣緊縮肯定會導致房貸收緊。安信證券近期的一份報告中指出,在按揭貸款業務合作方面,開發商和銀行的談判地位反過來,這是從來沒有過的。目前的情況是,部分剛需因爲房貸收緊而無法入市,房貸繼續收緊,將會有更多購房需求只能選擇等待。“貨幣緊縮繼續前行,樓市的銷售壓力就會加大”,吳定金表示,這種情況在下半年出現的可能性很高。
一旦銷售壓力加大,那些供應量大的區域,商家爲在競爭中分得“蛋糕”,降價的動力自然會增加。屆時,“史上最嚴厲調控”的效果纔會真正顯現。(記者張秀欽)
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