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6月14日,地產股全線飄紅,龍頭房企均出現大幅增長;6月15日,地產股普遍低開,當天早上一片慘綠。
一天之差,地產股呈現出來的喜、悲兩副不同面孔,原因就在央行每月一次的提高準備金率:6月14日下午,央行宣佈從2011年6月20日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調存款準備金率後,大型銀行存款準備金率將調至21.5%,中小金融機構的存款準備金率調至18%。
正如萬聯證券研發部副總黃鵬接受羊城晚報記者採訪時所說,上調準備金率並非針對房地產,“但對房企資金鍊還是會有不利影響”。
房企的資金困局黃鵬向記者透露,地產股6月14日的上漲,是因爲保障房將會全面開工的消息,市場預期,因爲保障保障房的建設,房企融資政策有望發生改變。從投資者的這種異動中,可以大概猜度,房企已陷入資金困局,一絲打破此困局的希望,都是股票上漲的支撐。
當然,對於資金緊張的問題,多數房企特別是上市房企是否認的。不止一家上市房企有關負責人在公開場合說過,因爲對今年的市場走勢早有預料,收緊了錢袋子,縮減開支,放緩拿地速度,所以資金方面並沒有遇到太多問題。而從另一方面來看,不少上市房企因爲早早佈局二三線城市,避開了限購最直接的衝擊,因此今年的銷售業績不錯。從房企公佈的5月銷售數據來看,出現大幅增長的房企還比較普遍。銷售回籠資金較多,也是房企認爲資金鍊沒問題的支撐。
我們知道,房企所說的“資金沒問題”是檯面上的話。資金鍊是否緊張,則要從其他的一些事情上得到驗證。根據用益信託最新統計數據,5月份房地產集合類信託發行84支,佔同期集合類信託產品發售數比30.88%,較四月份略有上升。發行規模290.87億元,高於四月份248.9億元。要知道,這是銀監會約束下的結果,要不然房地產信託將蔚爲大觀。而最能說明問題的是,好買數據顯示,去年10月前,地產信託最低年化收益率在6%,今年以來爲吸引資金進入,最低收益率普遍接近10%。甚至有專家表示,目前開發商的信託融資成本已超過15%。如果不是資金緊張,房企何用不計成本進行融資?對此,廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文直指:目前資金鍊緊張是普遍存在的問題。
甚至於和房企關係密切的全國工商聯房地產商會會長聶梅生也直言,在今年穩健的貨幣政策和持續嚴厲的調控政策下,房地產開發商的資金鍊已經十分緊張。從今年4月份開始,房地產開發商在“硬撐”房價。
破局是降價?早在幾天前,業內人士吳定金接受採訪時就表示,現在針對房地產本身的調控處於穩定期,未來影響樓市走勢的,將是貨幣政策。話音剛落,央行上調存款準備金率的消息隨之而至,再度凍結資金3000多億元。有不少專家認爲,隨着存款準備金率升至21.5%的高位,上調的空間不是很大了。不過,回收流動性,緊縮政策方向並沒有發生改變。興業銀行資金營運中心首席經濟學家魯政委接受採訪時就表示,現在物價上漲壓力更大,未來的政策還將趨向於繼續緊縮,以避免流動性過剩推動物價進一步上漲。
在房企陷入資金困局的情況下,繼續緊縮政策,無疑會進一步惡化房企的資金環境。
刀客地產顧問機構董事長謝逸楓接受羊城晚報記者採訪時就說到,本次提高存款準備金率將繼續抑制房地產開發貸款,起到擠壓房企資金鍊的作用。更嚴重的是,如果連銀行的房貸額度也偏緊,很可能部分城市已經出現的銀行暫停購房貸款或者暫停部分購房貸款的現象,會逐漸增加和蔓延。
一旦暫停購房貸款蔓延,開發商資金鍊斷裂的可能性將會增加。及早尋求破局出路,也許是部分開發商正在考慮的問題。
也許,正如一些業內人士所預測的那樣,只有降價,纔是打破資金困局的最好辦法。謝逸楓預計,開發商會加快項目銷售追求銷售回款,降低壓力。“預計在下半年開發商將遇到非常大的資金問題,開發商將面臨銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力。部分敏感的開發商可能從二季度後期開始就明顯出現降價求量的行爲。北京等城市很可能率先出現市場調整。二三線城市可能滯後”。(記者張秀欽)
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