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一、美國次貸危機對中國商業銀行房貸的啟示
(一)不應誇大按揭房貸的安全性
美國的次貸危機借款者主要對象是收入相對較低、信用記錄不佳的借款者。當經濟環境不穩定時,借款人極可能集中發生拖欠行為,造成次貸市場的系統性風險。自2004年開始,隨著美聯儲17次加息,借款人的還款成本不斷提高,甚至遠遠超出其還款能力,逾期還款和貸款違約的現象不斷增加,與此同時,住房市場持續降溫,引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預期。
因此我們可以看出,當房地產市場行情較好時,房地產價格的上漲會提高抵押物的市值,誘使銀行不斷擴大抵押信貸的規模;相反,當市場行情不好時,房價走低,銀行即使拍賣抵押物,其所得收益也不足以償還貸款。因此銀行不能一味只看到房貸所帶來的收益性,應全面客觀的評價其風險,再做出理性決策。
(二)要看到金融創新的雙刃劍作用
在美國,通過資產證券化的方式將次級貸款變為次級抵押貸款債券的確對於風險的分散起到了非常大的作用,它大大減少了住房貸款機構的流動性風險,使其在短時間內獲得資金融通從而開展新一輪的放貸活動。但我們要看到的是,金融體系中存在著監管缺失或監管漏洞難辭其咎,金融衍生品的創新並不能有及時的監管是促使危機發生的重要原因。我國金融監管機構應引以為戒,對相似情形應有預警能力,加大對各類投資基金的監管力度。
二、房貸風險管理的必要性
我國的房地產市場近些年來波動較大,自2003年開始昇溫,直到2007年都一直持續昇溫,直到最高點,這期間全國各地房價不斷飆昇,尤其是北京、上海、深圳等地。但隨著美國次貸危機的爆發,我國的樓市開始逐漸降溫。2008年初,國家出臺了若乾相關政策,房地產市場開始逐漸回暖。
為了衡量房地產行業的健康程度,產生了房價收入比的概念,即一個地方居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生在進行中國住房制度改革研究時,提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例:合理的住房價格應該是相當於每戶居民3—6年的平均收入。可是縱觀我國房地產行業今年來的發展,特別好似2003年以來,房價收入比明顯上昇,出現嚴重的失衡,購房者還貸壓力增大。
顯然,在金融業日益全球化的新形勢下,加強我國商業銀行的內部評級體系和風險度量模型的研究,縮小與國外同行的差距,已成為刻不容緩的工作。
三、我國商業銀行房地產信貸存在的風險
近年來,我國商業銀行房地產信貸業務呈現高速擴張的趨勢,在銀行貸款總量中,房地產開發貸款和個人住房貸款佔據了相當大的比重,相對的,風險隱患也在加大。我國商業銀行房地產信貸的風險主要體現在在以下幾個方面:
(一)市場風險的存在
經濟發展具有一定的周期性,同樣的,房地產市場也呈現出一定的周期性。在經濟較為繁榮的時期,人們的收入穩定,生活水平較高,對生產用房、商業用房的需求也增加,另外由於投機炒房者的存在更促使了房價的進一步上漲;相應的,當經濟處於衰退期的時候,房屋價格下跌。
隨著我國經濟的持續快速發展,房地產行業發展勢頭猛進,該行業的開發投資資金不斷擴大,銀行投放其中的資金也不斷上昇,這無疑加大了風險。但伴隨著金融危機的出現,房地產的泡沫開始暴露出來,房產價格下跌,一些作為抵押物的房產出現嚴重的貶值,市場風險被逐步擴大。
(二)信用風險
商業銀行房貸還存在系列的信用風險。由於個人住房貸款期限較長,貸款期間銀行對借款人經濟狀況難以預測,對借款人的財務狀況和財產持有狀況也難以持續監控。我國目前尚未建立個人信用等級制度,對個人資信評估缺乏統一、客觀的標准,影響了銀行對貸款申請人信用的調查評定,造成銀行放貸風險。隨著房地產業進入調整期,房價若跌到商品房剩餘價值比期房價款更低的時候,借款人就會產生拖欠還款的動機;一旦房地產開發商與購房者因為質量問題或其他問題產生糾紛使用個人住房貸款購房的客戶往往會暫停償還銀行貸款,從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。
(三)政策性風險
對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。2003年以來,為了抑制房地產市場過熱及商業銀行的放貸衝動,國家和央行連續出臺土地、稅收、金融、信貸等相關調控政策。中國人民銀行在2007年連續五次加息,同時上調住房信貸利率,足以體現央行力圖通過金融手段來引導房地產市場發展、加強對房地產市場的調控、進一步抑制房價上漲。這些措施在對房價的上漲起到抑制作用的同時,也使商業銀行住房信貸業務的發展受到影響。預計今後相當長的一段時間,針對房地產行業持續的宏觀調控會進一步加大,房地產這一周期性行業景氣水平的變動頻度和幅度將會進一步加劇,房地產市場面臨的不確定性因素也將更加突出。
四、幾點建議
商業銀行快速擴張的房地產信貸業務應該而且必須慢下來,與漸進變化的市場環境相適應;在現實狀況中已處於明顯淡薄和弱化趨勢的房地產信貸風險意識必須盡快扭轉,高度的風險控制意識必須貫穿於房地產信貸業務的全過程。
(一)逐步完善金融市場的宏觀環境,分散市場風險
房地產金融涉及社會生活的各個方面,惟有各級政府、有關部門通過法律、行政、經濟等手段為商業銀行等金融機構營造良好的社會環境,纔能促進房地產金融的良性、協調發展。完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障,政府應建立起多元化、全方位的金融監管體系,加大對個人住房貸款的監控力度,各地政府要根據各地區不同的情況,把握地區特色,有針對性地開發土地資源,理性規劃本地房地產業的開發,確立合理的商品房開發結構,保持商品房價格穩步增長。
(二)我國商業銀行應加強信用管理水平
目前我國的信用體系還不夠健全,沒有好的途徑使得金融產品的開發與個人信用緊密聯系在一起,這樣也就加劇了風險。內部控制是規避風險的第一道防線,在申請房貸的貸款人中,很多人都高報個人收入,因此加強銀行內控,加強銀行體系的穩定性,在一定程度上可以杜絕商業銀行存在的類似“假按揭”的各種風險。
銀行要加強對貸款申請人的資信審查,客觀、准確地對申請人的整體信用進行評估;除此之外,還要加強對貸款發放流程的監督和審核;還要強化貸款後期的管理力度,及時進行跟蹤調查。同時,應酌情提高貸款人的首付比例,甚至於對於信用狀況不良的貸款者,銀行應不予發放按揭貸款。
(三)應密切關注國家政策變更
密切關注和深入了解、認真研究和准確把握政策動態及變數,有效規避政策性風險。提高對房地產貸款風險周期及其危害性的認識,改變把房地產信貸當作低風險品種開發、過度放大房地產貸款對當期的利潤貢獻、僅顧及短期業績提昇的做法。理性適度拓展房地產信貸市場,合理控制房地產貸款的投放節奏及貸款投向,將貸款的重點主要放在普通商品房和經濟適用房項目,以及個人自住性住房需求等方面。
(四)加強金融監管
我國要關注發達國家金融市場的發展趨勢,學習先進的風險管理方法,根據實際情況及時調整監管和管理策略,同時監管部門應密切監視房地產信貸市場的經濟運行情況,加強對商業銀行的房貸監管,及時向相關部門發出預警,以便降低銀行風險。
參考文獻:
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