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很長時間以來,房價是“亂花漸欲迷人眼”,而老百姓們則是“爲伊消得人憔悴”。一邊是國家的調控政策的輪番轟炸,另一邊是房價非但沒有下降反而節節攀升。
這讓很多購房人看不懂、猜不透,更加亂了陣腳。究竟是現在就買,還是再等一等,等到房價回落?在房價這麼高的情況下,如何買房?在房價走勢不明,或將出現拐點的形勢之下,掌握如下幾個基本原則可以讓你做一個聰明的購房人。
現在該不該買房?先明確自身的生活居住需求
現在該不該買房?要首先拋開房價漲跌的心理預期,因爲房價回落非一朝一夕之事,而且從目前趨勢來看,房價走勢最有可能是緩慢增長或者微跌,但不太可能一落千丈。
因此,關鍵是認清自己現有的住所能否滿足個人與家庭的生活居住需求。首先從家庭成員的日常起居、工作學習、家庭休閒、家庭社交等家居生活的基本層面來確定住房需求,以此爲依據來考察現有的住宅在地理位置、交通狀況、房屋面積、戶型格局、房屋質量、物業服務、周邊配套等幾個主要指標上能否滿足。如果現有住房在3個以上的指標上不能滿足需求,那麼您就需要考慮儘快購置一套能符合自己需求的房子了。
該買什麼價位的房?根據自身財力確定價格承受範圍
由於房價已經處於高位水平,爲了不背上過於沉重的貸款壓力,在瞭解到滿足生活需求的住宅選擇標準後,需要對家庭的財力進行評估,確定出一個可承受的價格範圍。
判斷價格底線,可以用貸款最高額度與最高年限來計算每月還款額,只要月還款額佔家庭月收入的1/3以下即可。判斷價格浮動空間,可以根據住宅指標對家庭生活的影響程度分清各項需求指標的主次關係,明確哪些是必須滿足的剛性需求,再確定哪些是可以捨棄的柔性需求。
這樣一來,就可以在有限的財力之下,得到既符合置業期望,又具有充分選擇空間的購房價格定位。
如何在價格談判中掌握主動?不要爲明天的升值買單
房子的出售方總是對房子所在區域的發展規劃進行誇大性的描述,手中拿着升值潛力這張牌,試圖讓買家感受到他買到的不僅是一套房子,更是一個在不斷長大的“金元寶”。在這種誘惑下,買方在進行價格談判時要堅持自己的購房原則和價格底線。對於自住型購房者來說,房子買來是爲了解決當下的居住問題,應該更看重房子當下所具有的價值,而不要過多地考慮房子的未來升值潛力,不要用今天的錢爲明天的升值買單。
要是想在價格談判中“有理有據”、不陷於被動,您應該關注當前房產的價格行情,尤其是對您想要購買的住宅區域和小區的價格有一個全面的瞭解。
該買什麼類型的房子?衡量房子的性價比是否最優化
衡量住宅性價比是否最優化,也就是看與同檔價格住宅相比,其居住及附加價值是否最高。
我們購買一套住宅,買下的並不僅僅是一套房子,還有附屬在房子上的生活環境,包括區域配套、社區環境、物業服務等。區域配套包括餐飲、休閒、金融、醫療、教育、交通等多方面,這些直接決定生活的便利度。社區環境主要包括綠化環境、人文環境、社區安靜度和安全封閉性等。
買房怎麼最省錢?採取最省息的貸款方式
不管是買新房還是二手房,購房人在貸款這一環節都缺乏專業的指導。開發商或房產中介往往會出於自己的利益,爲買房人指定銀行。但在頻頻加息的房貸政策環境下,貸款利息的成本支出越來越高,因此買房人需建立貸款理財意識,對各銀行推出的能夠節省利息的貸款產品以及貸款方式應高度重視,多做比較,制訂出適合自己的貸款方案。
如果您有公積金,那儘量在購房時辦理公積金貸款。公積金貸款利率較低,且貸款辦理流程已經簡化,貸款人完全可以自行辦理。另外,還有固定貸款利率、等額本金等貸款方式,都可以節省利息。徐玲孫林
開發商調整步調先推商鋪
進入6月,住宅依舊不溫不火,反而商鋪、公寓大張旗鼓地充斥合肥市場,開發商的步調開始有所調整。
住宅延後商鋪先行
365地產家居網數據研究中心統計顯示,6月份以來,合肥樓市住宅日成交量維持在百餘套左右,易居克而瑞安徽區域總經理葛百會預測,面對如此的市場,開發商開始調整步調。
位於南淝河畔的中天左岸即將推出商鋪,按照常規的順序,商鋪都會在尾盤時期推出,但中天左岸第一次開盤卻是商鋪,其餘十餘萬方住宅排在商鋪之後推出。有關人士認爲,前期樂購的成功入駐爲中天左岸樓盤商業打下良好的基礎,南淝河處於萬達等幾大商圈環抱之下,有不錯的商業前景。“先行推出商鋪,能爲後期住宅銷售打下比較好的人氣和口碑基礎。”
除了商鋪大面積上市,寫字樓也在住宅低迷的時候嶄露頭角。5月31日,陽光國際大廈寫字樓認籌。6月11日,新華國際廣場寫字樓正式公開認籌。除了這些,港澳廣場、安高城市天地都開始了寫字樓的認籌或銷售活動。
40年產權成新賣點
說到限購,主要針對的是住宅,說到不限購,只有商業型項目纔會享受這樣的待遇。在政策的“指引”下,原本40年產權的劣勢,如今卻成了開發商自身獨特的優勢。
樓市的調控一直是把投資客排擠在外,而小公寓的投資一直都被業內看好,普通住宅的投資得到遏制,住宅類投資客把目光轉向了小公寓。不限購,這一利好讓這兩投資者看到新希望。在限購調控政策之外,經開區的港澳廣場,蜀山區的萬科鉑客公寓,新站區的裕安大廈都打出“40年小公寓不限購”的宣傳招牌。峯尚國際公寓負責人表示:“無論是首付比例提高還是利率上調等都劍指住宅市場,商業地產基本未受影響。在購買二套房首付比例大幅提高的現狀下,投資商業地產更顯其優勢。”
避讓調控鋒芒
隨着調控的深入,央行在金融領域着手步步調整讓開發商資金吃緊。5月17日,銀監會辦公廳副主任楊少俊稱,目前銀監會的房貸政策沒有改變,仍然是首套房首付款比例不低於三成,在此前提下,當地商業銀行可以根據當地的情況對首付款比例自主決策。
猶如有了尚方寶劍在手,各大銀行開始紛紛上調首套房貸比例,銀行開始收緊銀根,貨幣供應的減少讓樓市買賣雙方備感壓力。面對這樣的壓力,商鋪和不在限購之列的商住型公寓成爲開發商的救命稻草。受到政策調控衝擊,開發商不得不另謀出路,“回籠資金,緩解壓力,避讓調控鋒芒是當務之急。”一開發商表示。
洪偉孫林
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