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亦商亦住,不受限購,“商住樓”成爲今年各地樓市交易、漲價的明星。不過,相當規模的商住樓是以商業名義包裝銷售的住宅,因而備受爭議,引來地方政府的關注和整頓。
儘管商住樓在省城的市場份額不多,但省城舉辦的各類集聚了一線城市、旅遊盛地項目的房產交易會上,不乏商住樓的身影,看好商住樓的山西投資客不在少數。而在多數城市尚未對商住樓項目叫停的情況下,商住樓真如開發商所說的“潛力無限、風險最低”嗎?
6月13日,記者走訪了省城多家知名房產經紀公司。據瞭解,省內部分投資者對商住樓的認識有限,省城及省外的優質商住樓項目稀缺,投資失誤的案例屢見不鮮。
投資故事 投資10年 至今未見回報“按照售樓處的承諾,整個片區將依託該項目,成爲區域內的熱點商圈。可現在,沒有收益,好多業主都想退房。”2002年在省城城北購買了一套酒店式公寓的楊女士至今未收到任何投資回報。
這個在省城銷售了已近10年的項目,目前仍有尾房可售。該項目的早期廣告宣稱,2003年項目建成交房後,底商將雲集國內外知名零售店、百貨店、餐飲公司、銀行、證券公司營業部,寫字樓會有大型房企、焦企進駐,區域優勢不言而喻。
但時至今日,項目銷售與同城其它項目相比,顯然遜色不少。僱用的數家營銷公司,不斷把項目重新定位、包裝推向市場。住宅、酒店公寓、寫字樓,項目定位來回折騰的背後顯露出開發商運營、捕捉市場的能力非常有限。
楊女士僅是衆多被套客戶其中之一。這10年間,楊女士投資的另一臨街商鋪項目已穩穩地拿回五年租金。
曾在該項目做過案場銷售的馬先生稱,該項目銷售定位不準確、容積率密度大、功能劃分不科學、開發商經營缺乏思路等諸多原因導致項目失敗。這也給投資者帶來警示:購買商住樓之前對項目的優勢評估、開發商運營實力考察、政策市場環境的把握缺一不可。
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1 項目優勢評估很關鍵
市場調查:
從2005年開始,國內商住樓開發的領軍企業中國SOHO集團董事長潘石屹頻頻帶旗下項目來省城推廣,並獲得不俗的銷售業績。北京、海南、山東等地的商住樓項目在媒體頻繁揭露“煤老闆出手闊綽”等信息的影響下,熱衷參加省城一年兩度的“北京及海濱城市精品樓盤推介會”。
省城房地產業業界人士李先生告訴記者,他有一位寫字樓客戶,2008年花近400萬元在北京購買了六套商住小戶型,至今該項目的商圈、人氣還很弱,租房客寥寥無幾,出租行情是有價無市。即使按預期租價出租了房子,收回成本需要60年。“投資異地商住樓,必須對項目優勢有全面瞭解,僅聽售樓人員一面之詞,很容易被套。”據業內人士張治波先生介紹,異地商住樓項目的品質、區域優勢差別過大,部分項目在當地居民眼中,區域優勢體現不足、認可度較差,才輾轉來到太原推廣。購房者在實地探訪的機會少,瞭解項目優勢的渠道有限,容易衝動,造成投資失誤。
業界提醒:李先生提醒商住樓投資者,要想保證商住樓項目有固定的租房客源,首先項目所在的城市或區域內有大批白領。這類人不需要在家中做飯、做家務。空間不大、離市區或工作地較近、既能辦公又便居住的商住樓,正是這類人需要的房子。
另外,有大批中小商務公司和辦事處,良好的旅遊環境,也給商住樓帶來生機。所以商住樓的位置一定得在商圈密集、商業氛圍濃厚的城市中心,或者是人流密集的旅遊盛地。否則,投資者只有被套的結局。
避險方法:商住投資者購買前最好邀請專業人士對投資項目進行一次全方位的價值和潛力評估。
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