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“一主兩副,雙港雙城”規劃的確定,引導天津進入了從單一城市核心快速向多中心、多功能、國際化城市發展的新格局。近年來,濱海新區及其輻射區經濟快速發展,帶動了天津中心城區加速東移,爲海河東部區域形成新的城市經濟增長點,以及更具活力的新城市核心帶來契機。天津海河東部區域正在成爲新城市發展要地——既是天津中心城市的核心區,又是濱海新區生產生活的輻射區。
經歷了十年梅江區域新城市核心區拓展開發、五年老城廂及海河上游老城核心區重塑建設後,天津下一個最具現代都市功能的核心區將在哪裏率先出現?其發展特點和優勢是什麼?6月8日,舉辦的大東區崛起“2011海河東部擴張城市核心版圖”專題論壇上,與會專家、機構及相關房地產企業代表就此進行了探討。
主要嘉賓
南開大學房地產金融研究中心主任徐保滿
DTZ戴德樑行天津公司總經理高炬
易居中國天津公司總經理胡永明
金地天津投資發展有限公司總經理王爲軍
遠洋地產天津宇華房地產開發有限公司總經理賈丁
天津市振業房地產開發有限公司副總經理呂繼綱
中信地產天津投資有限公司營銷管理部副總經理趙瀅
天津嘉裏房地產開發有限公司市場經理鍾維燕
天津思源興業房地產經紀有限公司項目銷售總監房冠峯
高盛地產策劃主管潘楓
天津招商地產營銷策劃經理王璞
保利地產(天津)項目負責紀沈岑
路勁地產(天津)策劃經理陳鵬
內外能量聚集大東區跨越升級成必然趨勢
徐保滿:從國家確定濱海新區作爲環渤海區域發展核心開始,探討天津發展,就要從環渤海區域乃至整個北方區域發展角度來解讀區域發展趨勢。從所在區位看,處於市中心和濱海新區交接地帶區域的東部區域具有承上啓下的前沿陣地作用。同時,作爲擁有繁榮工業及歷史文化,以及最大交通樞紐等設施的傳統區域,隨着城市建設的推進,東部區域也積聚了自身發展能量。另外,天津城東站擴建、地鐵2號線、9號線等城市設施建設,以及金融商貿、空港及物流等產業發展,都促使東部必須跟上步伐,否則不僅是自己落後,也制約了天津整體發展。可見,東部區域跨越升級是必然和必要趨勢。
胡永明:天津海河東部區域發展除了具有大京津、大渤海區位先天優勢,“地利”特點也非常突出。首先,在世界城市發展中,70%-80%的城市東部都是高端生活區,這可能和早晚出行迎着太陽不好開車有關,至少說明人的習慣性是往東部去發展。
其次,天津的產業大部分在東部,尤其是空港等現代產業發展很快,包括東麗區衆多中小新技術型產業等。第三是在城市資源及基礎設施方面,東部區域擁有最長的海河岸線,這兩年交通建設呈現出現代都市立體網絡雛形。最後一點,俗話說“30年河西,30年河東”。過去十幾年東部區域發展相對滯後,但這恰恰爲高起點、跨越發展提供了更多可參考經驗和發力空間。
呂繼綱:“大東區”的概念非常合適。從長三角、珠三角地區發展來看,城市羣互相合作和優勢互補、資源共享是實現集約跨越發展的趨勢,這也促進了位於城市重要交接區域的海河東部進行全方位升級。
王爲軍:從國家發展軌跡來看,80年代看深圳,90年代看上海,21世紀看天津。而從天津區域發展軌跡看,2000年,天津西部水上寧家房子是天津的高端居住區,接着是水上板塊;2004年,南部梅江板塊成爲天津的熱門高端居住區;到2007年時,老城廂板塊開始崛起,天津高端生活核心又迴歸到中心城區。2011年,一主兩副的新規劃將帶動東部天鋼柳林城市副中心、南站CBD等區域率先跨越升級爲天津現代大都市核心區。
賈丁:天津東部目前向外延伸,擴大了中央城區地域。從市區到空港,再到東麗湖,再到更遠的濱海新區,都處在同一黃金髮展軸,中間區域因此也擁有了更大的發展空間,而且目前東麗區和河東區政府都提倡互動發展,這也爲大區域均衡發展奠定了基礎。
政府、企業合力
促進大東區建設高速、高質、高量
胡永明:天津東部近年來招商引資及城市建設都呈現出政府推動、重大品牌企業扎堆的合力建設特點。河東區和東麗區政府對企業支持力度也很大,吸引了重量級企業紛紛進駐。現在區域內已聚集了招商、中信、萬科、嘉裏、遠洋、振業、萬達、紅星等國內一線品牌開發企業。這些企業的到來,一方面帶來了同步合力建設的高速度、高數量,同時還帶來不同特色和具有影響力的品牌項目。
徐保滿:城市建設、區域產業與房地產開發互動,也是東部區域開發重要特點之一。這種關聯使大東區發展提速。天津有句俗話“有了地緣有人緣、有了人緣有財緣、有了財緣有飯緣”。
王璞:2009年年初,招商制定戰略要進入河東區。一是因爲河東區有大的土地存量,二是因爲河東區發展後勁很大。同時土地供應結構相對合理,並具有供應區域的可持續性,避免了區域蛙跳式的發展。
另外,通過招商雍華府項目銷售,我們發現河東區域外客戶數超過本區域,說明區域的發展得到全市的認同。這也從另一角度體現出東部區域可持續需求趨勢。
鍾維燕:嘉裏2005年就進入天津,當時這裏發展還較滯後,如今衆多有實力的開發商選擇天津東部,區域優勢也因此呈現出來。相信在這一趨勢下,海河東岸CBD等中心區將快速呈現。
趙瀅:多個品牌企業共同打造一個核心區已是東部區域建設的重要特色,這將有利於企業加速區域建設,並及時向市場提供差異化產品。如南站CBD區域有包括嘉裏、中糧、中信等項目,而且地鐵軌道交通也是互相聯動的,如地鐵9號線與中信、嘉裏、中糧項目互相連通,從地下可以直接連通到地上區域,各個項目的業態及類型又有不同。
產業佈局均衡
大東區多中心城市格局初現
高炬:從目前東部快速發展的區域來看,其中規劃定位分工明確,已開始形成四大核心功能新興中心區:以金融商務爲核心內容的南站CBD,以城市副中心定位的天鋼、柳林核心區,以商業及新興高端居住爲核心的海河東岸中心區,以及適合居住的衛國道張貴莊中心區。以南站CBD板塊爲例,其高端商務功能優勢突出:離中心商業區最近;交通方面離東站、西站很近;有海河豐富的自然景觀資源;周邊擁有豐富的生活配套設施。
同時,在開發進程中,也體現出商業與住宅開發比例及時間都同步的均衡狀態。如大量城市綜合體的開發,其中商業部分在建設之初就已開始招商,且以持有型爲主。
王爲軍:天津規劃了“一帶七區”:“一帶”是海河發展帶,即沿海河的區域。“七區”是創新產業區域、海河的北部生活區和南部生活區,包括柳林公園、生態區域,還有商業娛樂區域,包括政府的行政區域和行政服務綜合區域。這個定位還是比較高的。比如我們企業在紫樂府項目開發定位時進行了深入研究,認爲這樣的區域一定要有一個高端的項目來引領區域的發展,紫樂府項目是天鋼柳林城市副中心的首開項目,它的定位可能就爲這個區域的發展定格了。
鍾維燕:嘉裏在很多城市參與CBD的建設,包括北京的國貿、北京嘉裏中心等綜合體。在北京的CBD項目非常有代表性,其中包括住宅、五星級的酒店、甲級寫字樓等業態。天津嘉裏中心也規劃了這些業態。嘉裏房地產在過往項目裏,主要是持有,銷售部分很少。
房冠峯:大東區實際上是整個天津的集散地,其中張貴莊板塊無疑是整個大東區的腰,上面有南站CBD、東站和衛國道,下面接着空港、濱海新區和京津塘公路沿線。因此區域地位非常特殊,交通環境爲片區的發展做了貢獻。其次是環境,津濱大道分成兩部分,在西部地區,現在像萬達和紅星圍繞商貿爲核心,經濟性更強一些;東部地區整體定位偏居住一點,就張貴莊區域而言,三大品牌開發商遠洋和金隅都在打造精品,總體量和產品覆蓋度也很豐富。
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