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商品房配建公租房,是房地產市場的一大創舉。但,由於諸多問題無法解決,也讓不少公租房開發商備受創傷。
在這樣一個“混合小區”裏,客戶是誰?使用和後期管理如何着手?……一系列史無前例的難題讓開發商叫苦不迭,修得直喊娘。本期,特別約請去年11月26日拍賣獲得公租房的開發商共聚成都報道圓桌會議,希望能在彼此的真誠交流中找到一條新路。
當記者撥通電話,請日月房產總經理王金蓉談談公租房進展情況時,王總很不耐煩地一再說“我沒什麼可說的,這塊地太難做了。如果實在不行,我就只有將這塊地退給國土局了。”看樣子,日月房產這一塊去年11月26日拍下的商品房配建公租房土地,確實遭遇了不小的難題。 配建公租房設計難度太大吳奉軍成都日月房產設計總監
成都報道:日月房產拍下的這塊配建公租房用地,聽說開發難度太大。請問具體難在哪裏呢?
吳奉軍:第一,本項目配套建設公租房規劃指標要求總面積爲3009平方米,若按獨立成棟設計則不能充分利用本項目建設用地,在一定程度上造成地塊建設用地的浪費,因此在建築規劃方案設計中需要仔細、深入、反覆進行分析論證,力求項目規劃方案設計最優化,從而需要投入的設計工作量較大,設計工作週期較長。
第二,本項目配套建設公租房戶型面積從30平方米到60平方米,戶型面積小而戶內使用功能要求完善,也造成公租房戶型平面設計工作難度很大。
第三,本項目配套建設公租房戶數要求是60戶,並分別規定了相應各面積區段戶型的戶數,因此按照相對集中佈置設計公租房進行組合平面設計難度也很大。
第四,本項目配套建設公租房按照規劃要求滿足日照要求,須保證至少80%戶型滿足規劃設計日照要求,這給面積較小的公租房戶型設計也帶來很大的難度。
第五,本項目配套建設公租房與商住樓合理組合設計也是本項目規劃方案設計工作難點,既要確保公租房各項使用、管理功能,同時也要儘可能減少公租房住戶與商住樓住戶之間可能存在相互不利的干擾影響,因此在設計中需要充分考慮。
成都報道:“混合小區”將是以後很長一段時間內的拍地趨勢,你對相關部門有何建議?
吳奉軍:藉助成都報道這個專業媒體,我向有關部門提出三個希望。第一,希望有關部門在公租房住戶與商品房住戶的綜合素質上做到基本匹配,而不是很隨意地安排、決定公租房住戶;第二,希望有關部門將公租房部分與商品房住戶物業管理做到很好的匹配管理,並在公租房物業費收取方面給出行之有效的機制;第三,希望有關部門在輿論上做出一個積極的宣傳引導,讓公租房與商品房的客戶源在品質上接近,把“混合區”的綜合品質推上去。 快速銷售,以後謹慎獲取這種土地曹峯一品天下置業營銷策劃部經理
成都報道:去年11月的土地拍賣會上,貴公司成爲了成都第一批將含有公租房配建指標的土地收入囊中的企業之一,請問當時爲什麼想到要拿這種地?
曹峯:拍得含有公租房指標的土地,對於我們公司也是第一次嘗試。當時拍地的原因很簡單,就是當時公司正常的發展需要,又擁有充足的資金,正好這次拍賣會給了我們拿地的機會。
成都報道:你們準備怎樣操作這個項目?
曹峯:拿到這塊地後,我們才發現操作起來非常糾結。我們的初衷是想把這個項目建成一個高品質樓盤,成爲一品天下置業進軍高端市場的首發之作。但是公租房的配套,以及如今的限購、限貸、限價等政策影響,打亂了我們的計劃,整個項目的規劃調整了很多次。目前的初步想法是將公租房獨立成棟,設置專門的出入口,與商品房這部分分割開來,但最終方案我們仍在探討中。
成都報道:將公租房分割開以後,公租房與商品房在房屋質量、後期物管等方面會有所區別嗎?
曹峯:兩部分房源的品質肯定是一樣的。我們都是統一規劃、修建,分割的目的是從銷售的角度考慮,照顧商品房業主的感受。對於物業的服務標準,以及物管費的定價,統一按照有關部門的具體規定執行。
成都報道:配建公租房的硬性規定給你們帶來了哪些困擾?
曹峯:對於保障房的建設,作爲我們企業來說肯定是支持的,但是這種在商品房用地中配建公租房,也確實給我們帶來了不小的困難。我們拍的這塊地從指標上來算,樓面地價是4500元/平方米,但攤消公租房部分的成本,光樓面地價就已接近5000元/平方米,而周邊在售樓盤價格也就在7500多元/平方米左右,可以說在這個項目上,我們是不賺錢的。我們最初定位該項目是走高端路線,現在調整爲快銷盤,以快進快出的方式回籠資金,重點放在接下來的商業綜合體項目。以後我們會謹慎獲取這種土地了,將來會憑藉一品天下在商業地產上的經驗和資源,持續開拓商業綜合體項目。
成都報道:針對實際操作過程中遇到的困難,你們對有關部門有什麼好的建議?
曹峯:希望政府在政策上有一些靈活變通,比如採用“異地置換”的形式,即企業在另外的地方購買等量的公租房,或者由政府在其它地方提供公租房用地,由我們來修建,從而保證商品房用地的純粹性。 公租房有利潤,需兼顧三方利益楊睿華潤置地成都公司助理總經理
成都報道:華潤選擇進入保障房領域,是基於什麼考慮?
楊睿:早在2007年,央企華潤就參與了保障房的建設。在北京等地建設多處配套保障房項目,而成都保障房建設始於2010年。如今,隨着未來五年保障房建設任務的逐步落實,將會有越來越多的開發商進入保障房建設行列。在面臨諸多困難的同時,巨大的隱形利潤也兼具巨大的誘惑。
成都報道:依據華潤的經驗,如何看待這對矛盾體?
楊睿:大部分企業認爲,保障房配套建設由政府主導,由於投入有限,保障房項目毛利率會降低。但事實上並非如此,按照正常預算經適房的成本利潤率是3%,兩限房在8%-10%,配套公租房項目整體利潤同樣不低於10%,如果企業成本控制嚴格,利潤將更高。
在調控高壓之下,選擇保障房不失爲一種良策,保障房建設成本較低,需求穩定,資金週轉速度快,而企業也更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利潤率計算,5倍左右的槓桿意味着開發商的資金收益率可擴大至25%左右。目前,華潤試點配套公租房的東林村項目正在緊張的報建階段,而就後期運營管理事務也正在和政府相關部門協商。我認爲,公租房無論是華潤全權運營還是由政府來管理,都應該兼顧到企業、政府和租戶的利益。也只有這樣,保障房纔不致淪爲“難保房”。來源:成都報道記者旭東謝文軒吳雪舒紓
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