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珠江新城L2地塊在建工地,該地塊原規劃高度100米,後來改規劃加高98米,變成198米。攝影記者何劍輝
信息時報6月15日訊從100米拔高到198米,從120米拔高到170米……樓盤調整規劃『拔高』層出不窮,樓體『拔高』30~50米,甚至100米,對購房者和周邊居民有什麼影響?開發商熱衷拔高,裡面有多大的利益?昨日記者就『拔高』後可能帶來的種種問題,采訪了市民、房地產業界人士和城市規劃專家。
近期,廣州市珠江新城[最新消息價格戶型點評]和亞運城[最新消息價格戶型點評]這兩個標志性區域的樓盤『拔高』申請,如雨後春筍般層出不窮。據了解,開發商建超過100米的超高層樓宇的成本更高。從100米拔高到198米的珠江新城L2地塊設計師盛宇宏表示,該小區拔高後結構成本增加了,大約要增加5000萬到1億元的造價。那麼,開發商捨得投重本也要建高樓,背後又有何利益驅動?
拔高動力:部分樓盤『拔高』纔『好賣』
合富置業首席分析師黎文江認為,樓盤拔高反而抬高了成本,但樓宇單層層高拔高後會舒服點,整體樓盤素質更高檔,比如,像珠江新城的最後住宅地王『拔高』,主要是想做豪宅,騰出更多面積來做園林,這樣標志感更強;珠江新城L2地塊也是為了打造豪宅,而且南向望江的單位會多很多。
有業界人士透露,像珠江新城個別已『拔高』後正在銷售的項目,如果當初沒有『拔高』就不太好賣。因為周邊相似產品競爭太厲害,在沒有長得更高擁有更多景觀資源情況下,很難賣出高價。
『拔高』帶來的利潤
1.容積率提高建築樓面積增加地價成本被攤薄又可多賺售樓錢
據了解,樓盤規劃中的容積率,決定了整個項目中有多少建築面積的房屋可以售賣,而總建築面積直接關系到開發商的開發成本和銷售總額。容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地的面積之比。因此,若用地面積不變,單個房產項目的容積率越高,其可銷售的房源面積就越大,開發商的銷售收入也越高。廣州市房地產專家吳定金表示,如果樓盤『拔高』後增加了建築面積就降低了拿地成本,容積率拔高樓面地價就降低了,與此同時可銷售的面積還變多了。
比如,如果一個地塊原來總建築面積為34327平方米,要求建100米,總價約為4.7億元,樓面地價高達13537元/平方米。這個地塊如果加上建築成本以及各種營銷費用,預計要賣到3萬元/平方米。但它申請拔高35米左右後獲批,同時又增加了容積率,增加建築面積約11400平方米。如果仍按照3萬元/平方米的售價,拔高部分將給該項目增加3.42億元收入,同時還將樓面地價降低到10162元/平方米。不過,近期成為焦點的亞運城D地塊開發商負責人表示,『拔高』後容積率不變,主要是樓體變瘦了,小區綠地面積增加了。
2.容積率不變建築面積不增『長瘦拔高』可騰出面積建別墅
據了解,在已批准的拔高樓盤中,多數不涉及總建築面積的增加,只是單純的樓層拔高。業界人士表示,這樣的拔高可以讓住宅樓『長瘦長高』,這樣可以節省出面積使樓距加大使樓盤檔次更高,提高售價;另一種情況是騰出面積多建獨立洋房別墅。
廣州維森置業房地產有限公司總經理張維倫表示,開發商肯定是有利可圖纔會拔高,因為『拔高』也意味著建築成本的增加,如果沒有銷售等好處開發商肯定不會自己去申請『拔高』。拔高後可能地塊總建築面積增加,在拿地成本已經固定了的情況下,這就可以增加銷售面積,可以增加利潤;就算總建築面積如果不變,也有可能可售面積會增加,因為總建築面積包括了可售面積和不可售的公共配套等面積。因此,關鍵要看可售面積是否有增加。
據透露,市郊地塊來說,一般整體面積都比較大,如果能將建築面積集中在某部分地塊上,無疑可以將面積騰出來做更多別墅類或景觀類的高檔產品。在同一個地塊中,如果是2的容積率,樓層拔高0.8倍,完全可以做到部分建高端產品,多建20棟獨立洋房別墅,就可多幾億的銷售額。
3.樓層拔高視野更廣天際豪宅價比低層至少高50%
2010年以來,廣州市逐漸刮起修改規劃『拔高』風。其中,需要斥重金纔能奪得一地的珠江新城,成為市中心規劃『拔高』的熱點地帶。據了解,珠江新城最早的拔高約出現在2008年,隨後眾多開發商都挖空心思在原規劃基礎上『拔高』。
顯然,在高樓林立的珠江新城,誰家的樓長得更高,所能獲得的資源就更多,房價就更高。在臨廣州大道中有一個超高層住宅樓盤,該樓在『拔高』後終於得以突破周邊寫字樓的包圍,成為同地段的制高點。該盤拔高後150米,成為目前珠江新城已建好的最高住宅,由此將頂層包裝成為天際復式空中別墅,稱絕版24套,售價為4萬元/平方米~5萬元/平方米,總價在1200萬元以上。而同為該盤的平層低層均價約為2.7萬元/平方米,比天際復式價要至少低50%。並且,由於有天際空中別墅概念,雖然房價貴仍受捧,開發商最終還拿出單位進行拍賣。這種『長高』後變身『空中黃金屋』的實踐,讓嘗到甜頭的開發商更有動力拔高樓盤。
另外,在珠江新城區域,已經『拔高』後進行銷售的某公寓樓盤,售價也比周邊同等樓盤高出5000元/平方米左右,比例達到20%。