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北京住總集團公司黨委書記、董事長張貴林。
房子是壓在每個人心頭最沈的木頭,上至總理,下至百姓。保障房是今年政府使出的殺手?,下抑房價,上填需求。
5月9日,在鳥巢東邊,北京住總集團總部,記者專訪了北京保障房建設的主力軍——北京住總集團董事長張貴林。
且看曾做過父母官、企業家,還是科學家的張貴林,如何看待這麼多年住總集團在保障房領域的打拼?今年北京的房價會否下跌?人們要不要急著買房子?
>>身份復雜
父母官、企業家還是科學家?
張貴林是北京住總集團的掌門人,這家公司是北京保障房建設開發的主力軍,有著1萬多名在職職工,還有1萬多名離退休職工。保障房是房地產中利潤微薄、稍有不慎即虧損的那一種,卻是城市中底層百姓安家的希望。
今年48歲的張貴林,高挑偏瘦,戴眼鏡,言談舉止溫潤如玉。他是『高材生』,工學碩士、管理學博士畢業,中科院研究生院MBA兼職導師,高級工程師,兒時的夢想是科學家。
他的第一份工作是中國農業機械化科學研究院機電研究所工程師,不過,後來不斷在官員和企業家這兩種身份中『轉換』。曾任廣西興安縣副縣長、農業部農機化項目辦公室副主任、中關村科技園區管理委員會副主任等職務。
2003年,他被從中關村管委會調到瀕臨破產的中關村科技發展(控股)股份有限公司收拾爛攤子,然後2005年再被調到處於困境中的北京住總集團。大刀闊斧改革、頭腦清晰、決斷利落,張貴林在企業中表現出明顯的企業家特質。
>>5年回顧
住總沒後悔錯過房價大漲
從1998年開始,翠城馨園、旗勝家園、住欣家園、興康家園、鞏華城等,住總集團保障性房建設規模達400多萬平方米,5萬餘中低收入家庭因此而『住有所居』。
然而,在住總集團保障房佔據其房產業務70%的時候的十一五期間(2006—2010年),正是中國房地產價格大漲的5年。
『這幾年房價漲這麼快,有沒有遺憾?』住總集團方面回答,商品房的風險也大,趕上的就趕上了。
之所以當初選保障房,張貴林非常坦率地說:『從宏觀層面說,國企應該對社會有貢獻,從企業層面說,我們是一體化公司,在保障房建設方面有優勢,更主要的是,我們拿下一個大項目,設計、施工、物流等板塊全都有活乾,養活了隊伍,穩定了人員,這也是我們的實際情況。』
『盡管房價低,但優化設計,戶型合適,就能做到盈利。』張貴林還介紹了另一條經驗,做保障房的另外一個經驗是,要打閃電戰,建設速度越快越好。
商品房自然不怕開發周期長,因為房價會漲;但保障房房價定死了,時間長了銀行利息漲、人工成本漲、建材價格漲,時間拖久了就虧了。
>>評點樓市
今年北京房價穩中有降
記者問:『今年北京房價會如何?』
張貴林答:『肯定要降,降幅不好預測,大概百分之十到二十吧。』『5年內全國房價呢?』記者問。
『穩中有降。』張貴林說,之所以如此判斷,與政府大量建保障房不無關系。中央提出今年要建1000萬套保障房,去年全國商品房銷售量不過900萬套,政策性住房總量供給超過了商品房,『肯定會起到平抑房價的作用』。
何況,北京提出兩個60%的目標,保障性住房佔整個住房供應、公共租賃住房佔保障性住房供應都要佔到60%,『這樣的話基本上可以起到主導作用,政策性住房可以為平抑房價起到非常重要的作用。』
國家層面,十二五規劃提出,未來5年要建設城鎮居民安置工程3600萬套保障房,今年是1000萬套,明年1000萬套,後面3年還有1600萬套。保障性住房規模近兩年大幅度提昇,2009年全國建了大概260萬套,2010年建了580萬套。
張貴林解釋,有這麼大數量的保障房,平抑房價就有底氣,房價總體肯定會穩中有降的。
>>善意提醒
房子一二十年後會貶值
記者問:『現在的年輕人買不起房怎麼辦?』
張貴林答:『現在買了房子,到一二十年後,肯定會貶值,那時候買房子會便宜。』
張貴林稱,現在年輕人這一代,只要政府解決公租房住十年,到『我』這個年紀的時候,買房子就很便宜了。
為什麼現在要加快政策性住房建設?張貴林認為,是補前幾年的欠賬。
2000年到2010年,中國城市化率提高了10個百分點,相當於兩億人口進了城市。若按人均住房30平方米需求量計算,10年間新增了60億平方米的住房需求,但這期間中國房地產只銷售了45億平方米的住房,供應缺口差近15億平方米,商品房價自然上漲。
現在中國城市化率47%,張貴林認為,中國還有一二十年城市化進程,城市化率到了65%左右基本就停住了,這個時候城市人口就會穩定了;同時,房子經過二三十年建設之後,存量很大;屆時房屋就會供大於求。
『我開玩笑說我孫子可能有五套房,賣,賣不出去,租,租不出去。』張貴林笑言,『那時候房子多得很了,全是獨生女。爺爺奶奶,外公外婆,父母都有一套房子,自己還有一套。』
>>未來目標
集團保障房肯定佔一半
張貴林透露,『十一五』期間,住總集團保障房佔比70%左右,『十二五』期間,住總集團房地產板塊中,保障房與商品房佔比50:50。之所以如此做,他解釋,提高盈利能力是核心原因。
『住總集團也不願意建保障房嗎?』記者問。
『不是。無論如何,保障房會達到50%的佔比。』張貴林肯定地回答。
據了解,上市房地產公司少有介入保障房領域,核心原因正是保障房利潤微薄。
住總集團一直籌劃上市,但現在國家暫停房地產企業上市,目前這條路走不通,資金來源很大程度上依賴貸款,盈利能力提高就更容易得到銀行資金支持。
除了保障房外,商品房開發中,住總集團籌劃集中精力開發中高端項目,從而避開跟保障房的競爭,因為低端消費會被保障房覆蓋。
此外,按照住總集團『立足北京,輻射全國,進軍海外』的市場戰略,未來外地、海外的份額會越來越大,將逐步佔據50%,而北京區域份額將從目前的60%以上降到50%。
張貴林介紹,目前住總集團正在建設的保障房項目有北京5個,天津2個,長春的項目也在洽談中。在全國大力發展保障房的背景下,各地政府都歡迎住總集團這樣的有豐富保障房建設經驗的大型專業公司進入。而住總集團保障房建設的經驗,也成為開拓全國房建市場的開路利器。