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正當外界以爲在多重調控壓力之下,樓市成交萎縮將日趨嚴重之時。上市房企近期陸續發佈的公告顯示,5月銷售業績出人意料集體大幅反彈,均價則出現回調。萬科上月賣樓超90億元,同比增長近八成;恆大勁銷77.8億元,同比更增長逾九成。不過,據統計,前5月的銷售佔全年的比例看,能完成比例的房企僅有四成。因此,開拓“不限購”的三線城市成爲房企下一步的發展重點。
八成房企5月銷售增長
上週末,恆大地產在港發佈業績,5月銷售77.8億元,同比大增逾9成,環比大增近3成。在已公佈5月業績的在港上市內房企中,恆大銷售業績取得絕對領先地位。
萬科的數據顯示,該公司5月份實現銷售面積81萬平方米,銷售金額90.1億元,分別同比增72.4%和76.4%。而4月份的同比增長數據僅有7.1%和1.3%。
萬科、恆大並非個案,包括碧桂園、雅居樂、中海、保利等房企在內20多家已經發布的最新業績報中,近八成房企5月銷售環比實現了增長。
碧桂園上月實現合同銷售59億元,同比大幅增長164%,創集團有史以來單月銷售新高;但雅居樂5月份銷售金額20.3億元,環比下降3.3%。
據分析,規模房企5月飄紅主要原因:一方面是新推盤增加;另一方面是開發商主動促銷,以價換量;另外,市場需求也支撐了銷售回升,而且買家開始向品牌開發商傾斜。
萬科月報顯示,5月份的平均銷售單價爲11123.46元/平方米,而4月份的這一數據爲11651.9元/平方米,5月份的平均銷售單價每平方米環比降了528.44元,也比3月份的11173.65元降價了50多元。
恆大的策略是,在售項目維持原有價格,沒有多少折扣,均價基本穩定在7165元/平方米,但新開盤價格就略有回調,今年5月新開盤的7個項目中6個位於三線城市,開盤均價6331元/平方米,自然吸引衆多買家。
多家房企前5月銷售不佳
儘管5月的單月成績單亮麗,但也不能掩蓋前5個月銷售不佳的事實。除了恆大、碧桂園幾家公司,規模房企前5月業績都不太理想。
恆大今年前五月銷售337.3億元,較2010年同期增長108.5%,累計合約銷售面積486.3萬平方米,較2010年同期增長92%,提前完成半年350億目標已無懸念;前5月,碧桂園實現銷售金額共計178億元,已超全年目標的50%。
而雅居樂今年前5個月共實現合約銷售金額約爲135億元,按此前公佈的全年370億元的銷售目標,前5月僅完成36.5%;合景泰富僅完成全年150億目標的36.8%。
恆大地產集團董事局副主席、總裁夏海鈞坦言,今年上半年,內地樓市在“限購”、“限價”等一系列宏觀政策調控下,一線城市成交萎縮,是“有效開拓二三線城市市場,使恆大的銷售額在宏觀調控中處於穩步增長狀態。”
事實上,鑑於目前限購城市成交多數低迷,不限購城市承接了大城市的購買力,大量遊資進入這些不限購區域,二三線城市已成龍頭房企戰略部署要地,恆大的提前佈局,的確使其成爲房企2011年銷售持續增長的一個成功樣本。
年融資成本至少15%
廣東省房地產協會理事趙卓文分析,對發展商而言,目前資金鍊緊張是普遍存在的問題。“融資成本高企。通過私募基金融資或海外發債融資,開發商的年融資成本不會少於15%。即使‘幸運’獲得國內銀行的貸款額度,上浮利率也不少。”趙卓文表示,在房價基本趨於穩定的背景下,發展商“囤貨”的成本就突顯了。
“與其去熬15%以上的高利息,不如拿出個3-5%的比例去拼營銷。”趙卓文預期,未來幾個月,房地產的“營銷戰”將越演越烈。
房地產行業分析師趙強甚至預計,三季度房地產行業可能會有較大規模促銷活動,降價幅度大約在10%。
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