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隨著房地產調控的步步緊逼,銀行利率、存款准備金率的密集上調,銀行信貸門檻高築,『不差錢』的房企開始感到手緊啦,海外融資也不再是房企自救的救生圈,賣股、賣地、賣項目……開發商開始割肉求生。即便如此,依舊難解房地產企業的巨額資金飢渴。有專家預計,未來一段時間房價很可能將出現較為明顯的松動跡象。
開發商資金鏈亮紅燈
有地產研究人員表示,房地產企業籌措資金方式為,銀行信貸→降價促銷→出售資本,可見,股權等資本轉讓足以反映開發商資金鏈趨緊的態勢。
縱觀全國,在A股市場上過半的上市房企公布了2010年年報,其中52家房地產企業2010年年末現金流淨額達到625.99億元,較上一年同期下跌超過855億元。
Wind統計顯示,2011年1月至5月末,國內房地產行業收購兼並金額已達193億元,超過2010年全年150億元的總量。有研究分析人士認為,目前全國房地產開發企業資金來源增速明顯慢於投資增速,企業融資環境明顯趨緊,今年二季度房企資金可能進入預警區間,達到與2008年類似的緊張狀態。
天津市某開發商指出:『市場觀望情緒濃重,看的多、買的少是絕大部分樓盤的真實寫照,在急需資金回籠的情況下,靠打折促銷的「暗降價」來博銷量已成必然。』針對樓市持幣待購的購房者們,對目前穩定的房價高呼『還不降』的現象,該開發商笑答:『我們降了,只是降得很含蓄。』
有中投觀點指出,房價下降預期已深入人心,而這將推遲購房者的購房計劃,成交量將應聲而落,相應的,開發商為維持資金流動性,以降價、優惠等方式促銷,以刺激市場購房需求,而這正達到抑制房價過快上漲的目的。
開發商不可言說的『降價』
從去年的『國十條』到今年的『國八條』,再到空前大范圍的嚴厲限購,越收越緊的房地產調控政策影響下,部分樓市購買需求被限制、樓市成交量整體下滑已是一個不爭的事實。目前,房價表面依舊堅挺,越來越多的樓盤寧願選擇用打折促銷的手段拉低成交價格,也不願用直接降價的方式來吸引消費市場,甚至個別開發商打折促銷也都遮遮掩掩,『死扛房價』的背後,究竟掩藏著什麼?
成交量的銳減,意味著房地產企業資金流動性遭遇尷尬,而巨大的資金量是房地產企業賴以生存的原動力,對於開發商來說,最怕的就是被認定資金鏈出現問題。有業內人士表示,樓盤的一次大力度的打折行為,都會被外界解讀為資金鏈出現問題,這就是許多房地產開發商、尤其是上市房企不願輕言降價的原因。一旦被懷疑,澄清很難,這些負面資訊將影響到之後的資金運作。
天津市和平區某樓盤銷售經理李先生表示:『減價會產生連鎖反應,如已購業主的不滿、同區域內在售樓盤售價的失衡,以及對自身樓盤後期加推的定價影響等。』他解釋說,現在降價買的人會很開心,但是前期以較高價格購房的業主會覺得自己買的房子貶值了,從而造成心裡不平衡。其次,在行業間,雖然各家樓盤相互競爭,但是也存在著相互依存的關系,所以定價還要考量整體大環境的價格。
此外,對於自身項目來說,很多盤都分成若乾期推出,如果其中一期價格下調過大,會造成對下一期房源銷售的制約,購房者會與前一個樓盤相比較,進而覺得樓盤價格『水分』太大,不利於之後銷售。
2011年房地產公司公告融資大事記
1月5日
中糧地產公告稱,截至2010年年末,公司已出售持有的招商證券1651.42萬股,產生稅後利潤約2.23億元。
3月5日
北京城建(600266.SH)宣布擬收購北京中鴻房地產開發有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權及其相應債權。
3月29日
中糧地產(000031.SZ)發布公告,為補充流動資金,公司根據2010年第二次臨時股東大會決議,已通過上海證券交易所交易系統出售公司持有的招商證券970.07萬股,尚餘8554.17萬股。
5月16日
恆大地產(03333.HK)發布公告,華人置業以5億美元(約38.75億港元)入股恆大位於江蘇啟東市寅陽鎮項目的49%權益,恆大則擁有另外的51%股權,出讓項目面積約134萬平方米。