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隨着時間的推移,燕郊大部分樓盤都進入交房期,自2009年年底以來,以天洋城爲代表的諸多樓盤密集交房,在一年半的時間內,已逾萬套房源交付使用,區域內的城市配套資源迎來空前大考驗。
大盤密集交房燕郊人口劇增
作爲距離北京最近的“東大門”,燕郊憑藉“近水樓臺”的區位優勢和低價格成爲北京人異地置業的首選之地。近年來區域人口增量驚人,來自廊坊市政府網的歷史數據顯示,到2009年7月,燕郊常住人口已達35萬,其中半數來自北京。
人口涌入的腳步並未停止,尤其是近兩年來,在CBD東擴、通州新城建設等規劃推動下,燕郊利好再度放大,越來越多的北京人選擇定居燕郊。而另一方面,燕郊天洋城等幾個主力支撐大盤均是在2007年區域掀起房地產熱時興起,隨着開發進度的推進,目前普遍面臨交房。從2009年年底開始,區域內標誌性大盤天洋城一期約3000餘戶交房,拉開區域樓市交房大幕。據不完全統計,自2009年年底至今,燕郊約有近20000套房源實現交房。
單純的集中交房或許並不足以說明燕郊的人口增量,但事實上,上述項目的入住率表現也可圈可點,如標杆項目天洋城,一期入住率超過80%,達到社區的正常入住水平。據天洋城項目負責人透露,二期因爲交房晚些,入住率相對較低,但也達到45%-50%左右,今年二期還會有三次交房,屆時會更高。
“即便以35%較低的入住率水平計算,如果每個家庭成員平均4人,燕郊淨增人口將接近3萬人。”業內人士認爲,考慮到就業、流動等因素,其實際新增人口應該遠超這一數字,故目前燕郊人口或已接近甚至超過40萬人。
區域配套面臨考驗
近40萬的人口令燕郊人口與資源,尤其是商業配套資源之間的矛盾再度放大。
事實上,商業配套一直是燕郊最飽受詬病的地方。“與醫療、教育配套更多的依賴政府規劃的引進、投入不同,燕郊商業更多的是依賴社區商業規劃。”業內人士表示。
經過多年的投入,目前燕郊的醫療和教育已基本走出“短板”的處境,如在醫療上,目前國內規模最大、最完備的健康醫療綜合體燕達國際健康城已投入使用;而在教育上,近年來燕郊也從北京大力引進高素質學校,如天洋城引進的“北大爲明幼兒園”將在9月正式開園,加上區域內原有的中央美院、華北科技學院等高等學府,統計下來,目前整個燕郊有知名教育機構數十家,基本可滿足區域就學需求。
在商業配套上,燕郊仍然需要社區商業不斷“輸血”。據歷史數據顯示,2009年燕郊170萬平米商業配套中,社區配套佔據三分之一以上。然而,區域內大部分樓盤整體配套面積多在1萬-2萬平米之間,能否滿足社區需求尚存疑問,更談不上向社會輻射。
區域內參差不齊的社區配套令其成爲左右購房者意願的關鍵擇房標準,燕郊商業配套面積最大的天洋城正是因此受到市場的青睞,項目近三個月的銷售佔了燕郊銷售量的50%,三期11-14號樓僅在五一期間便銷售300餘套,完善的配套規劃成爲促成銷售的一大利器。據瞭解,天洋城規劃有25萬平米的天洋商都,涵蓋大型超市、休閒購物廣場、餐飲娛樂、主題品牌專賣店等業態,8000平米的天洋電器旗艦店已經營業,星美影院已正式簽約,國際一線賣場正在洽談之中,未來將形成整個京東區域面積最大、最爲集中的商業中心。
“社區配套是考量企業社會責任感和實力的重要標杆之一,本來就是置業考慮的一大因素。”業內人士認爲,對於燕郊購房者來說,看社區配套,未嘗不是甄別選房的好辦法。
樓市成長價值巨大
正是因爲當前燕郊配套的相對不完善,才造就了區域樓盤擁有巨大的成長空間。“如果燕郊像朝青板塊一樣商業、娛樂等配套應有盡有,那麼目前該區域內的樓盤會不會還只是現在這個價格?”中經聯盟祕書長陳雲峯表示。
據瞭解,目前燕郊均價在8500元/平米左右,而一河之隔的通州雖然經歷一輪調整,但均價仍在20000元/平米左右,熱點項目如K2清水灣、新華聯運河灣等項目均在這一價格之上,區域最高則達26000元/平米,這一價格幾近燕郊均價的3倍。
“一方面是巨大的價格落差,另一方面是近期區域頻繁披露的衆多規劃利好,二者綜合起來,基本奠實了燕郊樓市的成長價值。”業內人士認爲。
據瞭解,近期涌現的環首都經濟圈、國家級開發區、軌道交通諸多規劃令燕郊地位、前景備受看好,並吸引了衆多商家目光,目前已有美廉美、星巴克等餐飲、超市商家均表示如果有合適機會,極有可能將業務拓展至燕郊。
與此同時,大力推進的產業規劃也將從客觀上帶動配套的完善,如今年3月啓動的46個億元項目規劃就有大量的城市高端配套,這些項目將有效填補區域配套空白。記者:張蓓
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