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當經濟適用房的價格高於商品房時,帶給人們的不只是震驚,還有困惑。
這裏是位於太行山東麓的河北涉縣,下崗職工王金梅便居住於此。她告訴中國青年報記者,當她發現自己將要購買的經濟適用房價格一度超過了她曾經望而卻步的商品房價格時,她便踏上了尋找答案之路。
現在,她也許找到了答案,但這個答案帶給她的卻是更大的震驚、更多的困惑。
經濟適用房一度貴過同期商品房
王金梅曾認爲,在2008年的冬天,自己擁有房屋的夢想即將實現,“當時我那個高興啊,因爲那時,涉縣公佈要開發名爲‘龍山庭院’經濟適用房。”
幸福的時間總是過得很快,王金梅回憶,在經過報名、覈實、公示等一系列程序後,“2009年1月,房管所在未向我們公佈價格的情況下進行了抽號,並打了一張收據,收了我們8萬元房款。後來我們得知,其實那時候的經濟適用房還是一片荒地,施工方在2009年1月12日才辦下施工許可證。那時候,我們雖然知道這樣的程序不符合國家規定,但我們想,經濟適用房利潤微薄,如果再讓開發商投資,肯定沒人願意幹,政府部門操作起來也困難,所以,我們高高興興地交了那8萬塊錢,沒有提出異議。”
王金梅告訴記者,在那時,她關注的一些小區商品房價格,最高也就在1700元到2000元之間。她當時認爲,經濟適用房價格再高,也不會高過這個極限吧。
“可沒想到,真的高過了。”2010年3月,涉縣經濟適用房的價格公佈了,王金梅對這一價格震驚不已,“天啊,竟然比商品房還貴。有1750元/平方米和2050元/平方米兩個不等的標準。”
一位同樣交了8萬元等待“廉價”經濟適用房的涉縣居民告訴記者,“2010年5月1日以前,我們縣薈景峯、尚都商品房小區和裕華嘉苑小區的房子均價才1700元/平方米,一些外賣的小產權房才1300多/平方米。”
曾打算組織集資建房的王金梅對記者說,“其實,我們也就房地產的成本問題諮詢過行業內知情的熟人,正常情況下,一般磚混結構的成本在900元/平方米,框架結構的爲1200元/平方米。這其中的差價也太大了些,我們感覺受到了欺騙。”
一個公民的經濟適用房成本調查
有居民將此事在網絡上公佈後,很快引來了媒體的關注。
涉縣房管所相關工作人員在回答媒體提問時稱,現有價格並非經濟適用房的最終價格,還稱太行市場南住宅小區是“小產權房”,並不是商品房;商貿城東住宅小區還沒有取得預售證,網上所說的售價很可能並不準確。
涉縣建設局分管此事的劉姓副局長則對媒體表示,經濟適用房小區對面的一個商品房小區,每平方米現在賣2800元,相形之下,經濟適用房已便宜很多。
“可是最後,經濟適用房的價格還是沒有變化。如果我們沒有在2009年交了那買經濟適用房的錢,而去買那時只有1000多元的商品房的話,就好了。”由於經濟困難,王金梅沒有辦法將經濟適用房的餘款補齊,最後還是放棄了買房夢。
經濟適用房不是爲收入處於中下層的百姓建的嗎?爲什麼會貴過商品房呢?
抱着這一問題,下崗職工王金梅展開了她對經濟適用房成本的調查。
她多方打探發現,在2010年年初,邯鄲市紫薇苑經濟適用房多層價格爲1950元/平方米,同期新鄉市經適房均價爲1700元/平方米。“涉縣只是邯鄲市下面的一個縣城,這些地方都比涉縣發達,收入也要高,當然建設成本也會高,但是,卻與涉縣的經濟適用房價格持平。”
她查閱法規,發現在《經濟適用房管理辦法》的第20條明確提到:確定經濟適用住房的價格應當以保本微利爲原則。……房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高於3%覈定;市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售,不得有利潤。“此外我還查到,經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應,土地成本遠遠小於商品房;同時,經濟適用房還享受國家規定的各項稅費優惠政策,這就更讓我懷疑,到底是哪些成本讓涉縣的經濟適用房價格高於商品房?”
她走遍縣城,尋找那些價格低於經濟適用房的商品房。“既然政府認爲我們一開始說的那幾家商品房價格不準,我們就找其他的。小產權房不好比,雖然這些房子遠比經濟適用房便宜,但有可能會偷逃一些費用。”她向記者出示了一份與“龍山庭院”經濟適用房同期開建的一處小區的商品房買賣合同,上面標明,在2009年年底,其成交價爲1980元,低於“龍山庭院”經濟適用房的最高價。
……
最後,王金梅找到了政府。
“政府定成啥算啥”
“找建設局未果後,建設局把我推到了物價局,在多次跑物價局後,物價局的彭海青科長終於願意和我多說上幾句。”王金梅說,這時時間已到了2011年的4月。
王金梅用視頻記錄下了這番交流。
王金梅:“這種事(指經濟適用房一事——記者注)你要想讓老百姓沒意見,就應該貼出去,公佈出去。”
彭海青:“你讓我說完,這個經濟適用房啊,是國家定價,國家定價是個什麼概念,國家就是政府,政府定成啥算啥。這個有些東西可以給百姓說,向你透明,有些東西不能說。啥叫政府定價,它是個行政干預,比如說石油調價,自來水調價,今兒調價,明兒調價,誰還能問政府你爲啥調價?爲啥不給我解釋一下?”
王金梅:“咱縣沒有,人家大城市自來水水價調價都是開聽證會的。”
彭海青:“你這個也一樣,聽證會是開,各種代表都有,說是準備調價。爲啥來,因爲成本高了,自來水公司沒利了,就開聽證會,結果聽證會開完了,並不把這個作爲一個依據。你下面參與人員不服氣也好,什麼也好,政府照樣調。爲啥呢,這就叫政府定價……政府定價並不是說你下面人想說多少政府就給你們定多少,而是政府決策了,你下面聽,知道了吧?”
王金梅:“但是我聽說最近國家頒佈了一個《政府信息公開法》,這個法說,涉及到民生的重要事項都應該公佈,經濟適用房就是關係到每一個老百姓切身利益的問題,爲什麼就不能公開?”
彭海青:“你從網上查一查,或者從國家物價部門諮詢諮詢,有沒有一家的經濟適用住房的成本是公開的?”
王金梅:“就是他們都沒有公開,也是不合法的。”
彭科長:“不,不,就是說合法不合法,這是一種政府管價的方式。如果說北京,國家大部分城市的經濟適用住房價格明細是公開的,唯獨涉縣物價局沒有公開,這是涉縣物價局的問題。如果全國都沒有公開,說明這是政府的潛規則,不需要公開。”
……
對於王金梅的遭遇,中國建設管理與房地產法研究中心執行主任王才亮律師表示,涉縣房管局在沒有經濟適用房立項、建設和預售許可的情況下,並且既未建造、也未公佈價格,就要求每戶業主預交房款,顯然“沒有法律依據”。
“根據《經濟適用法價格管理辦法》,經濟適用房實行“保本微利”原則,一般利潤不超過3%。涉縣經濟適用房價格高過同期商品房價格,顯然不屬合理現象。因爲經濟適用房建設享受了政府多項優惠政策,其價格絕不可以超過商品房的價格。”王才亮律師說,此外,“拒絕公開經濟適用房成本明細,稱經濟適用房是‘政府定價’,不需要公開,顯然違反了依法行政的要求,也違反了政府信息公開的規定。‘政府定價就是政府說啥就是啥’,是一些官員缺乏法治理念的表現。房主要求公開經濟適用房成本的要求,不僅合理,而且合法。”
中國青年報記者撥打了彭海青的辦公電話進行採訪,但被告知他沒來上班。
記者隨後聯繫了涉縣物價局,在說明採訪意圖後,工作人員稱“此事應該找我們檢查所”,記者按照工作人員給出的電話號碼聯繫涉縣物價局檢查所,但截至記者發稿,一直無人接聽。
記者又致電涉縣建設局,建設局辦公室工作人員楊虎芳告訴記者,經濟適用房1750元和2050元的成本是包括了“兩氣”(煤氣、天然氣)開通後的價格,而2010年3月當時,普通大產權商品房的均價已達到了2700元/平方米。“他們說成本只有900,估計是隻算了材料費,沒算人工費。現在物價情況你也清楚,估這麼低的價格,是有點理想化的。”楊虎芳稱。
楊虎芳表示,“據我所知,這個情況也有老百姓向物價部門反映過,物價局已經確認是沒有問題的……現在,涉縣普通商品房的價格已經在3200元、3300元了,小產權房也很少低於3000元。但是,‘龍山庭院’的房子一直是那個價。”
楊虎芳說,關於經濟適用房的成本,“專業問題比較多”,自己並不清楚。
業內人士分析經濟適用房成本
其實,前文中王金梅與彭海青科長的對話並未結束,王金梅早已想到,隨着房價飛漲,一度高於商品房價格的經濟適用房,如今儼然已是縣內的低價房,“現在看上去,讓人感到沒有任何問題,所以,我要想找出其中可能隱藏的‘貓兒膩’,只有從經濟適用房的詳細成本中入手。”
視頻顯示,經過王金梅軟磨硬泡,最終,在彭科長要求不準記錄的情況下,王金梅得到了她想要的答案。這個答案讓她大吃一驚。中國青年報記者請一位在上海某房地產開發公司工作的業內人士夏先生,與王金梅一同分析這段視頻中的經濟適用房建設成本。
1、建築安裝工程費:低層846.62元/平方米,高層1076元/平方米。
王金梅與夏先生未表示有異議。
2、稅率:5.55%,
王金梅表示沒有問題。
夏先生認爲,“按照一般經驗,這個稅率偏高。一般建築行業算的稅是指建安稅,3點多左右是比較正常的。比如,上海市區是3.41%,按理說,郊區應該更便宜。河北涉縣至多相當於上海外環以外的水準,照例說不會超過3.5%”。
3、地價:8萬元/畝。
王金梅與夏先生未表示有異議。
4、電力增容費:63元/平方米。
王金梅認爲“這很荒謬”,“其實,電力增容費國家在2003年已明令取消,我也去我縣電力局調查過,人家說早不收了。後來我拿着從網上下載的國家文件去找過彭科長,他說國家雖然取消了,但省裏有文件,我讓他出示省裏的文件,他藉口忙把我支到了別處。”
但夏先生認爲:“電力增容費在實務操作中是有可能收取的。比如,一個小區離電廠超過了200公里,這種情況下,就確實需要電力增容。以我個人經手房屋建造的經驗來看,上海是有收的例子的。當然,電力增容並不是每個項目都需要,如果小區不是距離電廠過遠、或像工廠一樣有大量的用電需要,就不需要收取。”
中國青年報記者得知,涉縣本地就有一家發電廠。
5、配套設施費:299.11元/平方米。
王金梅認爲,此數據出入過大,“我問過一家開發商的經理,他說配套設施費(就是水電管網費)一般佔總投資的0.5%。而這個數據至少佔10%以上”。
夏先生認爲,“目前行業實踐中,沒有規定配套設施費的比例需要控制在哪個區間內,近300元/平方米也不是沒有可能。其實,最基本的水電安裝一般是涵蓋在建安費裏面的。以上海爲例,一個附帶會館等的小區,可能配套設施費就很高。但就涉縣而言,如果這個經濟適用房小區不是蓋在一個需要配備這些設施的地方,而只是配備了基本的水電管網,這個數字確實是相對偏高的。”
中國青年報記者在“龍山庭院”經濟適用房小區內,並未找到會館,只有一棟物業樓。
6、前期費用:294.11元/平方米。
王金梅認爲,前期費用所佔比例過大,“我問到的情況,是一般佔3%左右,而這項又高於10%。”
夏先生認爲,前期費用是有可能佔到如此比重的。
7、貸款2.7億,利息平均到房價裏是75.17元/平方米。
王金梅認爲,這很荒唐,“我在邯鄲市政府網站上看到,這個經濟適用住房工程項目的法人招標公告提到,‘項目總投資約1.1億元’。而且,房子還沒蓋,我們就交了錢,他們還貸了兩億七,這實在是太離奇了。”
夏先生分析:“我認爲貸款這部分是有問題的,可能存在‘過度貸款,把利息攤到房價裏’的問題。實務中,房地產開發商貸款一般有兩種情況:一種是因爲錢不夠,有意作爲財務槓桿,這種比較常見;另一種是可以一下子把錢拿出來,但爲了在銀行累積信用,開發商過度貸款。在這裏,確實不排除第二種動機。”
8、電梯費:一部20萬元。
夏先生認爲:“如果涉縣經適房的電梯,不包含後期維修保養的費用,樓層又不高,品牌也是國產的,那麼,確實電梯費很貴了。即使在上海,七八層高的樓房電梯,不包括維修保養費,7萬~8萬元也可以搞定了。”
“雖然說,這些我認爲有問題的款項,加起來也許只有幾百元/平方米,但‘龍山庭院’經濟適用房建築面積有20萬平方米,也就是說,光交早已被廢除的63元/平方米的電力增容費,就交了1260萬元,那麼,其他這種我認爲有問題的錢,那些住經濟適用房的老百姓們又交了多少?這些,已超出了我的調查能力。”王金梅最後迷茫地說。
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