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面對樓市冷清的局面,廈門房產中介又出新招,一些公司開始積極推售海外房源,開闢“投資海外”的業務渠道。
今年以來,國內富人在海外購置豪宅的消息頻見報端。有業內人士表示,海外置業的熱潮逐漸興起,在此背景下,中介拓展海外業務,或將有所作為。
(隨著海外置業的昇溫,房產中介開始積極拓展海外房產代理業務。圖為某房產中介舉辦的境外樓盤推介會現場。) 瞄向海外房產在日前結束的廈門第八屆人居展上,廈門長遠地產經紀公司力推的海外樓盤,吸引了不少市民駐足。廈門市民張先生告訴記者,他兒子已在新加坡取得綠卡,打算在當地置業,因此前來諮詢有關信息。
長遠地產海外項目部經理郭冬梅告訴記者,長遠地產此次與合縱海外公司合作推廣海外置業項目,吸引了很多市民前來諮詢。“主要是想移民海外或留學海外的人群,投資客反而不多見。”郭冬梅透露,該公司目前推廣的是新加坡的10個樓盤和澳大利亞的4個樓盤,基本上都是已裝修好、可以拎包入住的一手房。
“與其坐等行情好轉,不如主動開闢新市場,為公司增加贏利點。”長遠地產總經理陳明表示,旺盛的海外投資、移民、留學需求,是公司推出海外置業業務的主要原因。由於代理“洋樓盤”的利潤主要來自國外地產商的“返點”,因此他們計劃先用較低的傭金打開市場。
合縱海外公司的相關負責人陳先生也表示:“廈門市民普遍對海外置業的認知度有一定基礎,對海外房地產市場也有一定了解,在廈門發展海外置業業務的前景值得期待。”
事實上,早在2009年首屆中國國際地產投資交易會上,就已經有國內房產中介人士攜美國和澳大利亞的樓盤來廈門推介。不僅是廈門,今年以來,上海、北京、深圳等地舉辦的房產展示會上都不約而同地設立海外地產專館,相關海外項目推介會更是頻繁召開。 海外置業昇溫“其實海外置業並非都要一擲千金,我們手上不少項目的價格和國內一線城市的房價差不多。”郭冬梅舉例說,新加坡一套使用面積110平方米左右的三居室,包含裝修、家具和家電並附送車位,總價約470萬元人民幣,均價人民幣4萬多元,“這一價位的房產在京滬等城市已屬常見。”
陳明則告訴記者,“澳大利亞郊區別墅折合人民大概8000-9000元/平方米,總價只有200多萬元,最重要的是,國外的房產都是永久產權,因此海外置業還是很吸引購房者的。”
業內人士指出,相對有各種限購、限貸政策施壓的廈門樓市,較為寬松的政策環境已經讓越來越多的投資者將目光轉向海外。“國外樓市沒有限購等限制,貸款政策也較寬松。”郭冬梅表示,“比如新加坡,首付只需三成,按揭年利率只有1.5%-2.5%。”
“澳大利亞的銀行可以為外國人提供高達七成的購房貸款。”一位中介人士告訴記者,他們代理的一個位於墨爾本的期房項目只要約35萬元人民幣就能買到該項目的“樓花”。
此外,海外房產投資較高的回報率也是吸引投資者的重要因素。“以新加坡或澳大利亞房產為例,年租金回報率一般在5%-7%,這相當於廈門商鋪的租金回報率,而廈門住宅的租金回報率只有1%-2%。”郭冬梅說。
與觀望氣氛濃厚的國內樓市相比,海外置業卻逐漸昇溫。澳信集團運營總監吳鑫告訴記者,今年澳信的澳洲地產中介業務比去年同期增長了40%,澳信集團深圳分公司去年銷售了1000多套澳大利亞住房。
萊坊房地產經紀公司有關報告稱,目前中國內地居民在香港購買的房產數已佔香港市場的近四分之一。國際房地產顧問公司戴德梁行公司的一項最新報告也顯示,2011年1-3月份,中國消費者在新加坡購買的私有房產佔新加坡所有海外消費者購房總量的24%,成為新加坡房地產的最大海外買家。 海外置業風險雖然寬松的貸款政策、較高的投資回報率以及相對便宜的房價確實能吸引不少購房者目光,但是不少人仍然對海外置業持謹慎態度。
近期在關注海外置業的廈門市民黃先生表示,海外置業比較復雜,投資難度大,因此近期不會考慮。“畢竟房子是在國外,其中很多風險還不是很了解,因此我想向已經投資海外房產的人了解下具體情況後再作出決定。”
北京合縱海外銷售總監陳憶表示,在海外購房主要有兩大風險,既國家風險和匯率風險。他表示,“涉及到海外置業的房產中介一般都會選擇社會安定的發達國家的房源,客戶只要選擇優秀的中介機構一般是不會出現國家風險的。因此我覺得海外購房最大的風險還是匯率風險。”
據陳憶解釋,由於人民幣不是國際結算貨幣,因此國內購房者購買海外房產都是用人民幣兌換外幣進行交易,這其中就會面臨貨幣貶值與昇值的問題。“在海外購房要搞清匯率走勢,如果匯率出現波動可能會對購房者帶來一定的虧損。”陳憶說道,“因此我建議國內投資者在購買海外房產時一定要謹慎,不要盲目投資。”
“投資者要注意的是,與國內樓市投資追求的快速昇值不同,海外置業的收益主要來自租金和長期持有後的增值。”廈門一位不願透露姓名的房產專家指出,海外房產購買以後,持有成本也是需要考慮的部分,如物業稅、出租收入稅、市政費用甚至是中介公司的傭金等都可能是長期性支出,必須仔細計算到成本中。 比如,在澳洲出售房產要征收最高45%的所得稅,所以一般建議客戶長期持有。而且,澳洲地產的長期走勢也沒有諮詢師所說的那樣樂觀。近期,國際貨幣基金組織對澳大利亞經濟的評估報告提出,澳大利亞房地產價格將出現回調。此外,澳大利亞也存在明顯的加息預期,這也將對按揭買樓構成利率風險。