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一二線城市的房價高位盤整、三四線城市的房價依然向上,但前兩年那般開發商白刃見紅、瘋狂搶地的場面已成明日黃花。北京、上海、廣州等地不斷出現土地拍賣底價成交甚至流拍的情況。今年前4個月,北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過三成,二線城市如海口、大連,1~5月土地出讓金分別大幅下滑了81%和27%。土地賣不動已成為各地基調。
上半年土地收入減少當然和推地量縮減有很大關系,但土地市場降溫信號明確。一方面在限購政策“打擊”下,住宅成交量大幅下滑,未來市場走勢不明,企業的理性決策一定是觀望;另一方面,銀根大幅緊縮、銷售回款下滑使得企業資金壓力增大,企業必然紛紛調整策略、減緩拿地。可以預期,下半年土地出讓金成交額仍將維持低水平。
但土地市場降溫有個讓人擔懮的後果,高度依賴土地出讓金的地方財政壓力劇增、財政狀況出現危機。據中國社科院發布的2011年房地產藍皮書顯示,2010年地方財政總收入中土地出讓成交總價款佔比65.9%。2010年全國各省市公布的財政收入中,土地出讓金佔比北京為69.6%、上海為53.2%、天津為60%。不僅地方基礎設施建設和保障房建設資金大量來源於土地出讓金,地方財政的其他方面的支出包括社會保障、教育、公共事業的支出也很大部分來源於此。地方經濟空洞化、房地產綁架經濟的格局讓一些地方經濟風險劇增。上周媒體傳言中央將清理2萬億~3萬億元的地方政府違約債務,盡管傳言未得到證實,但地方債務平臺債臺高築已是不爭的事實,土地收入大幅下滑對此更是雪上加霜。
據報道,海南省瓊海市今年一季度GDP出現負增長,直接原因就是佔據其GDP半壁江山的房地產業務的下滑。房地產行業和地方經濟“一榮俱榮,一損俱損”的格局,注定了一旦房地產行業下滑,不少地方經濟將會面臨極度危險的境地。
要緩解地方財政壓力,最重要的是從根本上改變地方政府的財政收入結構,這是一個地方政府轉變發展思路的問題。目前社會資金聚焦之處離不開一個“炒”字,實體經濟投資低迷,原因就在於實體經濟的成本壓力過大、稅率過重,各種行政管制、審批環節繁瑣,地方政府應當將精力放在清理實體經濟發展所面臨的各種行政管制、稅收方面的障礙上來,讓投資重新回到能真正奠定經濟繁榮根基的實體經濟上來。 同時,財政收入分配體制的整體改革也應及時啟動和推進,適當調整各稅種在地方與中央的分配比例,平衡地方政府的財權和事權,這樣纔能解開“房地產興經濟興、房地產衰經濟落”的死結。