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從供給面來看,美國NAHB房地產市場指數5月份錄得16,該指數自去年11月份以來除今年3月份錄得17以外均為16,開發商未來一段時間對房地產市場持悲觀態度。
從2009年5月開始,新屋開工數量處於微弱復蘇之中,後緩慢上昇到2010年4月的68.7萬套之後又呈下跌趨勢。截至今年4月份,新屋開工值錄得52.3萬套,較前期下降了10.6%。而從目前新房庫存來看,3月份值為17.4萬套,處於歷史最低水平,但是開發商開工意願仍然不夠強烈。
經過季節調整的標准普爾Case-Shiller二十大城市房價指數從2006年4月的峰值水平206.55下跌到2009年5月谷底的140.98。2010年6月標普Case-Shiller二十大城市房價指數已經回昇到147.6,相對谷底水平上昇了4.7%,但購房退稅政策結束後又回落至2011年2月份的141.6,接近於2009年的谷底水平。
今年3月份以來,美國通脹水平持續上昇,居民實際購買能力微弱下降。美國住房空置率持續上昇,房地產市場價格持續下降反映了房地產市場供求失衡壓力依然較大。 美國經濟實質的復蘇仍緩慢房價的止跌回穩直接關系到實體經濟的回昇和金融系統的信貸恢復。
根據歷史經驗,經濟衰退的程度越深,復蘇會越強勁。除了最近1991年和2001年經濟衰退程度比較淺,復蘇也比較疲軟之外,其他幾輪衰退後都出現了強勁復蘇,增長率平均超過4.5%。
歷次經濟從衰退走向復蘇的動力主要來自四個方面:一是寬松的貨幣政策和財政刺激政策;二是住房需求和耐用品需求的強勁反彈,除了最近兩輪經濟復蘇和1980年的復蘇外,住房投資在此前每輪復蘇的第一年至少為實際GDP增長貢獻了0.5個百分點,大多數情況下超過了1個百分點。耐用消費品支出的情況也類似。三是投資改善時企業會迅速僱用工人,需求會轉化為居民收入,通過乘數效應促進消費增加;四是制造業部門從清理存貨轉向補充存貨。
然而,觀察本輪經濟復蘇,房地產市場並沒有起到明顯的推動作用。從2009年第三季度到2010年第二季度,美國經濟復蘇的動力來自政策刺激和企業補充庫存。
然而,2010年年中以來,隨著各項財政刺激計劃紛紛到期,企業補庫存貢獻減少,而私人消費增速並沒有持續的增加下去,這使得美國經濟反彈動力減弱。
受制於失業率高企、房地產市場復蘇緩慢和銀行借貸需求不振,2011年下半年私人需求的增長恐將難以抵消政策退出和再庫存進程結束對經濟的負面影響,美國經濟的復蘇過程仍將較為緩慢。 (作者系天相投資證券分析師)