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樓市調控仍在層層加碼,最新消息顯示,國土資源部對土地市場的監控再度昇格,自去年12月份開始,全國105個重點城市需要及時上報高價地塊外,上周四,國土部向各省國土部門下發《關於嚴格落實異常交易地塊上報制度有關問題的函》之後,如今,這一范圍已悄悄擴大到全國所有縣級及以上城市。繼限購、限貸、房產稅、一房一價等之後,全國樓市仿佛又進入了山雨欲來風滿樓的境地。全國樓市調控的急急如律令是否已經影響到昆明樓市?
近日,昆明在售樓盤日均成交量普遍下滑,各大開發商紛紛采取增加優惠、組織活動等積極營銷策略,向購房者頻伸橄欖枝,期待通過產品品質以及服務等打動購房者,市場的僵持局面似乎正在改變。
對政策的“敏感”問題,昆明不少開發商諱莫如深。"一房一價"等政策之後,壓力已經夠大了,售樓部來電來訪量下降,成交量明顯萎縮。”昆明某在售樓盤開發商如是說。目前在昆明無在售樓盤的雲南泰興隆房地產開發有限公司常務副總經理也表示,供不應求的局面不會支橕昆明樓市太長時間,拐點肯定會出現。
“政策壓力下,開發商的資金壓力、銷售壓力以及降價壓力將全面呈現。”中國著名品牌營銷專家、經濟學家、房地產專家陳真誠表示,中央政府短時間內不會松動房地產調控政策,相反會強化。通貨膨脹依舊嚴重,政府還得繼續收緊貨幣政策,利率、存款准備金率、公開市場操作和匯率等都是有效的政策工具,房地產市場中各方的心態將受影響,消費者可能進一步觀望乃至棄購,而房價也可能出現實質性下降,下降的幅度還不小,可能達到30%、40%,部分地區甚至會到50%,下降的周期也會很長。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生日前表示,“今年的情況絕對是跟去年不一樣,去年是延續了適度寬松的貨幣政策,今年有嗎?我們做研究,現在的情況跟2008年很像。2008年把控制CPI作為第一要務,今年又是這樣。我可以肯定,今年不會有2008年10月中旬那樣的救市。”“調控從貨幣手段到了行政,今年房價下降10%絕對不是危言聳聽。”
調控繼續深化的可能性很大,從開發商的角度來說,樓市可能轉入危急局面,購房者觀望情緒加重,銷售、資金等方面的壓力隨之加重,拿地的問題就“回頭再說了”。一句話,“樓市叫急”可能就是一轉眼的事。
“供不應求”一直是昆明房價堅挺的重要理由。據不完全統計,5月的第一周,昆明主城四區市場供給嚴重不足,不僅存貨不多且價格偏高,住宅市場房源供給量從前一周的2000套降至1500套,物業類型集中在高層、公寓以及少量洋房、別墅、商鋪。再來看今年以來昆明樓市的月度成交數據,據昆明市房產信息網的數據顯示,1月份昆明樓市成交新房套數為12587套、2月4561套、3月4259套、4月10684套。如果僅對這組數據進行簡單對比,可以看出,昆明樓市新增供應量明顯不能滿足市場需求,供應叫急是再明顯不過。
可是,事實果真如此?“房源肯定是夠的,只有房價合不合適的問題。”市民劉先生表示,“只要有錢,哪有買不到房子的。”某房地產開發商營銷負責人也表示,任何時候市場需求和供應都是存在的,關鍵看各位開發商有沒有能力拓展市場需求。
昆明中原地產策略中心總監林嵐分析,市場上可售的新房量確實少,今年拿到預售證的樓盤不多,而且,除純住宅供應新增外,還有不少商業體的量。數據顯示,今年3、4月份,昆明共發放7個商品房預售許可證,預售總量749922.1平方米。相比去年同期156.8萬平方米的放量,昆明近期樓市新批供應量明顯減少。
某業內人士也透露,當務之急,開發商對手中房源的面市時間,肯定也是能推則推,除非萬不得已,待到下半年,更或者是未來一兩年內,樓市格局更為明顯,纔會逐漸放出產品試水。這也在一定程度上造成目前昆明成交量不足的局面。
“但就此判定供應量不足也不一定對,市場新增供應量確實少,但不能忽略隨時都在放量的二手市場。另外,打算在第一時間出手買房的客戶群體也沒有那麼大,更多的人是搖擺著的,下單的欲望沒有那麼強烈。”在林嵐看來,供給與需求是相對持平的。 點評:在不斷收緊的調控政策的步步緊逼之下,昆明業界普遍表示,“政策效果明顯,量價都有下滑的可能性。”對未來樓市走向持審慎態度的顧剛分析,供不應求對房價的支橕力是有的,但不會太長久,和全國樓市一樣,昆明樓市肯定是要出現拐點的。中央的決心大,調控非要走到一個線上,銷售、房價也一定會跌。