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2011年上半年房地產行業。上半年全國樓市銷售開始明顯放緩,但是房價依舊堅挺,沒有松動的跡象,投資增速依然維持在歷史高位。資金鏈壓力隨銷售放緩和銀行信貸收緊不斷趨緊。全國土地市場無論供給和成交都顯得較為冷清,部分地區開始出現土地流拍現象,土地成交價格和溢價率也明顯走低。
適度緊縮的貨幣政策和行業調控政策。根據下半年GDP增速不會超預期下滑(失業率不會超預期上昇)的關鍵假設下,我們認為下半年貨幣政策將會繼續適度緊縮,而地產調控政策在房價不出現合理下跌的情況下難以放松。保障房下半年將開始對樓市產生實際衝擊。
2011年下半年行業分析預測。剛需是樓市需求絕對主體,其需要房貸支持,下半年樓市成交量關鍵取決於房貸政策變化。由於銀行放貸能力不斷被削弱,成交量將會出現萎縮。而同時有效供給也會減少,庫存增加,與此同時,保障房將開始大規模入市。2011年行業業績增速依舊有較高的保障性,增速大約在22-28%,毛利率仍舊能達到35%以上高水平。
行業估值。無論橫向比較還是縱向比較,房地產行業的估值都處於歷史低位,盡管行業基本面偏悲觀,但是板塊估值已經有了反映。
維持行業"同步大市"的投資評級。低估值和業績確定性增長使得下半年估值反彈行情值得期待。我們維持房地產行業"同步大市"的行業投資評級,建議對地產行業進行標配。房價出現較大幅度下降,GDP增速下滑超預期以及通貨膨脹壓力減輕將是行業投資機會。 風險提示。 通貨膨脹繼續惡化帶來更多緊縮性貨幣政策風險;房地產行業調控政策進一步緊縮的風險;房地產企業因為銷售不暢而資金鏈斷裂的經營風險。