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在買房過程中,購房者會遇到各種各樣的鬧心事。『看好的房子變成了別人的房子,該怎麼辦?』孟先生就遇到了付了訂金卻買不到心儀房子的情況。這樣的情況不是個案,很多的購房者都曾遇到交了『定金』或者『訂金』,最後卻遭放鴿子了。但是,『定金』與『訂金』雖然一字之隔,最後的解決情況卻大相徑庭。購房需要的不僅僅是選房的獨具慧眼,更需要的是簽訂合同的謹慎與細心。
事件回顧
孟先生在4月20日看好了城南某樓盤的兩間寫字樓,現場交付了20萬元訂金,開發商開具了名稱為訂金的收據,並且約定一周後付清餘款簽訂合同。但當4月26日孟先生去簽約時,被告知所訂的房子已經賣給他人,孟先生非常氣憤。開發商提出了兩種解決辦法,一種是全數退還訂金,一種是為孟先生換房。孟先生對於兩種解決辦法都不太滿意,希望能夠聽聽專業人士和律師對這件事情的看法和觀點。
業內支招
與開發商打拉鋸戰
爭取更多優惠
(合景·萬景峰資深置業顧問黃鈞鴻)
孟先生的問題,首先該確認開發商所售的樓盤是否已經取得預售許可證。在確定已經取得預售許可證的情況下,再確認下訂購買的那套房子,是否像售樓員說的那樣被賣掉了。可以登陸房管局網站查詢你所購買的樓盤,看對應的房號是否顯示『已簽預售合同』。如果顯示『已簽約』,則說明置業顧問告知的是真實信息,已經有人在你之前簽訂了買房合同。
在確認房子已經賣出的情況下,孟先生需要憑當時開發商收訂金時開具的收款收據等相關證明文件,向房管局提出對房屋產權的異議登記申請。一般異議申請有效期限是兩周左右,這個時間內,房屋不會辦理合同備案手續。提出異議申請,可以幫助你爭取到一些時間,在異議申請有效期間內購買這套房子的其他業主,無法辦理合同備案手續。在這段時間內,你可以立即與開發商溝通,進行協商。
像孟先生這樣的情況,由於他僅持有開發商出具的訂金收據,沒有任何認購合同等相關文件支持,房管局是否能夠受理異議申請還存在疑問。即使受理,也只能是爭取到了與開發商協調的時間而已,最終的結果也無外乎是開發商提供的兩種解決方法。在這樣的情況下,選擇其他房源,並且與開發商協調要求給予一定的優惠,或許更具操作性。
律師觀點
『定金』與『訂金』
相去甚遠
(四川華蓋律師事務所主任律師徐華)
孟先生首先需要確定其交付的是『訂金』還是『定金』。雖然只是一字之別,卻在法律上相差甚遠。
『訂金』在法律上並沒有嚴格的界定,從文字的理解上來說,『訂』的含義是訂立、預訂之意。《最高人民法院關於適用若乾問題的解釋》第一百一十八條規定:『當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。』也就是說,如果孟先生支付的僅僅是訂金,那麼通過法律途徑,開發商只需要退還其交付的20萬元即可。
『定金』在法律上有比較嚴格的界定。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式,在《合同法》上是承擔違約責任形式之一,其基本法律性質是違約定金,並具有擔保合同履行的性質。『定金』的作用有兩種情形:1、合同正常履行時,定金充作價款或由交付方收回;2、合同不履行時,適用定金罰則:即交付方違約的,無權收回;接受方違約的,應雙倍返還。如果孟先生支付的是定金,則可通過法律途徑,要求開發商雙倍退還定金40萬元。 孟先生支付的僅僅是訂金,開發商提出的兩種解決途徑是合法的,孟先生只能選擇收回20萬元訂金或者選擇其他房源。在此提醒大家,在買房過程中,一定要謹慎,分清『訂金』與『定金』的差別,維護好自身的權益。 來源:成都商報