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購買了一套房子,合同簽了5個月銀行貸款還是沒辦下來,想退房開發商又不同意,怎麼辦?……隨著樓市宏觀調控的持續深入,銀行存款准備金率繼續提高,銀行信貸進一步收緊,『房貸難放』成為了房屋買賣雙方共同面對的疑難問題。近期有關房貸遲遲未能辦下來的疑難問題也明顯增多,其中有政策的原因,有開發商的原因,也有購房者自身的原因。本期購房百事通特圍繞購房者密切關注的典型問題,請法律界資深人士予以剖析和解答。
本期專家:四川華蓋律師事務所主任律師徐華
【典型案例1】
銀行放貸延期,未按時付房款誰擔責?
朱先生於春節後買了一套二手房,首付30%已給房主,剩下70%銀行貸款,但現在由於銀行貸款未到,導致房款不能按合同約定的日期付清。
朱先生想問這算不算違約?銀行有無責任?房主是否該要違約金?
【律師解答】
徐華稱,此案是否違約要看《二手房買賣合同》的有關約定,通常來說假如銀行貸款不是由於買方個人原因無法辦理,買房人可以不承擔違約責任,在這個情況下,建議買房人可以和賣房人協商解除合同,由賣房人返還買房人全部已付房款。銀行按照相關規定,有權不發放貸款給銀行認為不合格的貸款人,所以本案中,銀行沒有任何責任。假如房主認為買房人違約,那必須出示《二手房買賣合同》的有關約定,有約定按照約定辦理即可。沒有約定違約金,買房人有權拒付違約金。
【典型案例2】
政策變化了,房貸未能辦理咋辦?
林先生2月6日買了一套住房簽了商品房買賣合同,房子已經備案,首付也交了,但開發商指定的銀行貸款由於種種問題貸不下來,而且取消了房貸優惠並執行基准利率。林先生想問這種情況該怎麼辦?能否解約並向開發商索賠?如何通過法律途徑解決?
【律師解答】
徐華稱,由於在合同簽訂後出現了林先生無法預計的政策變化,導致合同無法履行,林先生可要求解除合同,要求開發商返還購房款。依據《合同法》司法解釋二第二十六條規定:合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化,繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,並結合案件實際情況確定是否變更或者解除。
【典型案例3】
房屋被抵押貸款辦不成,業主如何維權?
李小姐和男友於去年底在成都定購了一套91平米的房子,交了首付款20萬元,簽訂了購房合同與貸款合同,但貸款一直未沒下來。三個月後,銀行告知李小姐實所購買的房屋早已被開發商抵押,至今仍未解押,所以銀行方面根本不可能批復貸款給購房者。李小姐表示,房屋被抵押的情況開發商也已承認,但只說在辦理解押,並以『還需要時間』一拖再拖。事後首套房貸7.5折優惠被取消,銀行方面表示,貸款可以辦理但只能執行基准利率了。
對於這樣的損失,李小姐想問該如何維護自己的權益?
【律師解答】
四川華蓋律師事務所主任律師徐華表示,如果開發商在出售商品房時,隱瞞了商品房已經抵押的事實,李小姐可以起訴開放商要求解除合同,並雙倍返還已付房款,即李小姐向開發商支付20萬首付,可以要求開發商返還40萬元整。
徐華稱,依據最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題解釋,第九條明確規定出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
不過,徐華律師認為,如果李小姐不願意解除購房合同,選擇要履行購房合同的話,即使75折利息優惠取消了,由於李小姐沒有證據證明75折利息取消為開發商造成,所以一旦產生糾紛也很難主張。
【典型案例4】
抵押房查封,誰有優先受償權?
劉女士的丈夫3年前在銀行辦理了期房按揭貸款,當時簽訂了抵押合同但未做預抵押登記,現在房子已辦理房產證,但因產生經濟糾紛房產被法院查封。劉女士想問,如果第三人勝訴,銀行是否就該房產有優先受償權?如果沒有,銀行應通過何種方式保障抵押權?另外,該抵押合同為物權法實施前簽訂,如果是物權法實施後簽訂銀行是否可優先受償?
【律師解答】
徐華表示,如果抵押合同沒有在房管部門辦理抵押登記,按照《擔保法》的有關規定,抵押合同無效。假如房產因債務被查封,銀行沒有優先受償權。銀行在沒有優先權的情況下,可以按照和劉女士簽訂的《貸款合同》的有關約定,要求劉女士歸還全部欠款。 《物權法》施行後並未改變《擔保法》有關房屋抵押的規定,假如沒有辦理抵押登記,抵押合同無效定,因此《物權法》施行後銀行依然沒有優先受償權。
徐華律師解釋,依據《擔保法》第四十一條規定,當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。而《物權法》第一百八十條規定,債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:建築物和其他土地附著物;建設用地使用權;以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權。根據相關規定,正在建造的建築物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。 (注:解答內容僅供參考) 成都商報記者 萬金龍