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陳劍
美國約翰霍普金斯大學凱利商學院金融學及房地產學兼職教授,在美國房產金融業從業十多年,同時也在美國聯邦房貸公司(『房地美』)擔任風險及建模總監。
□本報記者陳飛燕
近日,陳劍回成都探親。就房地產市場的一些熱門話題,本報記者對其進行了采訪。
觀點一:可以考慮開發資產抵押債券
記者:引發次貸危機的房地美和房利美資產規模都非常大,這是否是導致風險評估不足的原因?
陳劍:2006年就曾經有人預測過美國樓市泡沫,但是當時公司高管有其他的考慮,購進了一些次優和次貸債券,導致信用風險損失,使得資本金准備不足,這兩者的杠杆率都很高,導致最後資本耗盡。
現在看來,如果當時有更多風險人員的聲音的話,或許會不一樣。但是公司的決策並不單是由風險人員來定的,據我了解,金融危機之前,美國對風險控制的重視不夠,但是現在很多公司都有了首席風險執行官,他們管得很多,幾乎有一票否決的權力。
在控制風險的同時,我覺得中國可以考慮開發資產抵押債券,因為銀行手上有太多的抵押貸款,社會上有很多的資金在尋找高回報的產品。其實對一些還算安全的貸款,可以開發,進行資金的重復利用。流通速度加快,產生重復效應,從長期來看有更高的回報。
觀點二:投資美國房產,不是好的選擇
記者:美國的房價持續五年下跌,到美國去進行房地產投資的時機到了嗎?
陳劍:美國的房價和中國的一線城市相比確實比較低。如果到美國投資是為了獲得租金收益的話,我覺得並不是一個特別好的選擇。首先,外國人在美國買房子,不太容易貸到款;其次,美國每年都要上繳房產稅,對於房屋的持有者來說成本並不低;另外,如果人不在美國的話,還需要請物業公司管理,這也是一筆不小的開支。美國房屋租金收益每年大約在10%—15%之間,除去托管費用,收益更低。
按照現在大部分國人的心理,買房子是想等房價漲了再賣,但美國民用房屋短期並不看漲,反彈可能需要四五年的時間。有這些錢還不如投資到其他領域。如果有大量的資金要進行專業的房地產投資,倒是可以考慮購買大型的商業公寓出租,這可能需要研究一下美國相關的法律、政策以及對外國人投資的限制等方面的情況。
觀點三:平抑房價,稅收是重要手段
記者:目前中國部分城市開征房產稅,對此您有什麼看法?
陳劍:盡量用稅收和財政的手段來進行樓市調控,而不是行政的手段。要平抑房價有很多辦法,稅收其實是非常重要的手段,房地產稅可以抑制房地產投機行為,它讓購房者的持有成本上昇。征收房地產稅,我認為是大勢所趨。
記者:房產稅率在什麼樣額度比較合適? 陳劍:美國的稅率大約為房價的1%。地方政府最大的收入來源就是房產稅,大約佔到地方財政收入的60%-70%。房子能賣多少錢,能租多少錢?只要有一個數學模型就可以估算。中國其實比美國更容易建立這樣的模型,因為美國的房子大多是獨立一屋,每塊地都不一樣,周圍的環境也不一樣,但在中國,面積乘以平均價格,就能算出房子大約值多少錢。深圳和杭州現在已開始做這樣的房屋估價,我相信國內會越來越規范化。