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畸高的收益率及監管層的密切關注再次將房地產信託置於風口浪尖。記者近日採訪瞭解到,被信貸緊縮抑制的房地產企業融資需求正轉向信託,信託資金已成爲中小房企的主要融資來源之一。
專家表示,目前開發商的信託融資成本已超過15%,而樓市成交已初顯疲態,雙重擠壓下,市場風險累積不容忽視。監管層儘管未出臺針對房地產信託的新政策,但在銀行推出的理財產品以及信託公司融資等方面,均屢屢向投資者和有關機構提示了風險,因此,投資者不可掉以輕心,更不可盲目追求高收益率。
資金鍊告急中小房企融資全面轉向信託
易居研究院近日發佈報告指出,目前全國房地產開發企業資金來源增速明顯慢於投資增速,出現了少有的投資增速反超資金來源增速的現象,企業自籌資金比重處在歷史高位,融資環境明顯趨緊。
大型房企多轉向海外融資,恆大地產、雅居樂、合生創展、中駿置業、復地、華南城、碧桂園、首創置業、路勁、寶龍、瑞安建業等多家房企紛紛通過海外發債、向外資銀行借貸等方式發力海外資本市場儲備資金。
中小房企則全面轉向極具靈活性的金融工具——信託融資。從近幾個月各個信託公司發行的房地產信託產品來看,大部分都投向中小開發商位於二、三線城市的住宅類項目,融資額大多在5億元以內。也有少數知名大型房企身影,如世茂股份,去年5月以來已前後進行了5次信託融資,總融資規模超過26億元。
北京市天睿律師事務所運營總監陳謀博告訴記者,他所在的事務所專門從事中小企業評估、貸款、清收服務,目前正在幫助銀行清收,已經有部分企業由於資金鍊緊張而倒閉,大都是房地產企業。“在調控政策的作用下,一定會有部分中小房地產開發商倒掉。現在中小開發商都不可能從銀行獲得開發貸款,通過我們公司介紹融資的百分之百都是房地產開發商,他們普遍希望能通過信託融資。”
自從國家對房地產市場開始嚴厲的調控政策以來,房地產信託業就逆勢而起。中國信託業協會數據顯示,今年一季度投向房地產領域的新增信託項目金額高達710.9億元,同比增長12.5%。
同期央行數據顯示,一季度人民幣房地產貸款新增5095億元,同比少增3338億元,房地產開發貸款新增1678億元,比上年末回落6.5個百分點,其中還包括保障性住房開發貸款的651億元。
信貸與信託“此消彼長”,可見信託資金已成爲中小房企的主要融資來源之一。
收益率高企房地產信託銷售火爆
多位接受記者採訪的信託公司人士表示,房地產企業“求資若渴”,而信託公司受到淨資本管理約束,不可能無限制發行信託產品,使得房地產信託“供不應求”,收益率屢屢創新高。
據好買基金研究中心監測,去年10月之前,房地產信託最低年化收益率在5.50%-6.00%之間,10月之後達到6.60%,今年以來均在7%以上,最低收益率接近10%的房地產信託產品不勝枚舉。而信託產品的最高預期收益率從11%一路漲至15%,個別信託計劃甚至打出最高收益率超過20%以此吸引投資者。
股市低迷,樓市前景不明,房地產信託如此可觀的收益預期,確實頗具投資吸引力。
宜信財富管理中心高級貴賓理財顧問葛偉芬告訴記者,信託投資門檻以100萬元起步,投資者是高淨值客戶,特別是樓市限購令出臺後,很多客戶將注意力轉向房地產信託。“尤其是去年下半年以來,收益率越來越高,目前我們代售的房地產信託計劃收益率均在9%-12%。今年房地產信託銷售很好,特別是一些質量好的項目,產品出來一週就被搶購一空。”
高收益總是伴隨高風險,樓市成交已初顯疲態,開發商在信託產品到期時能否回籠資金,能否及時兌付是房地產信託產品的風險所在。
葛偉芬稱,現在做的房地產信託項目都是二三線、三四線城市,拿地成本低,且當地政府出於招商引資目的還會給予一定補貼,增強了房地產企業的週轉能力,同時也降低了信託產品的風險。
好買基金研究中心報告稱,信託公司目前處於“賣方市場”,有機會選擇資質相對優秀的房地產企業,並可在股權質押、抵押物、抵押率、擔保條款、連帶責任條款上做更好的選擇。
“我們自己也在對房地產信託進行結構性調整,注意力正在從住宅類房地產項目轉向商業地產。”百瑞信託研究發展中心博士後科研工作站主任羅靖告訴記者,即便要做住宅類信託也會選擇優質公司,並將好幾個項目打包做成基金,以此分散信託產品風險。
市場風險累積房地產信託收緊趨勢明顯
實際上,若考慮信託發行等各環節費用,目前開發商信託融資的成本一般在15%以上,極個別開發商融資成本甚至達到25%-30%。
一面是高企的資金成本,一面是初顯疲態的房地產市場,風險累積不容忽視。去年,銀監會就出臺《信託公司淨資本管理辦法》,擬以類似銀行資本充足率的指標約束信託公司;隨後又發佈《關於信託公司房地產信託業務風險提示的通知》,要求信託公司自查房地產開發項目是否滿足“四證”齊全等條件,並要求信託公司每月上報房地產信託業務的風險監測情況。
4月份以來,信託業內幾度傳出銀監會將暫停房地產信託的消息,儘管銀監會人士表態並未叫停,對房地產信託業務的要求沒有變化,不過銀監會確實收緊了房地產信託產品最重要的銷售渠道——商業銀行。
信託公司人士告訴記者,銀監會主要領導此前在內部會議上警示,對於存在違規行爲和高風險經營的房地產開發企業,銀行不得協助通過房地產信託類理財產品、發行債券等方式募集資金。
銀監會主席劉明康也明確表示,要對當前房地產市場出現的一些新苗頭密切監測、加強研判,加強房地產信託業務的監管。
監管的緊縮信號已經釋放,無論是從資金主要募集方銀行,還是從產品發行方信託公司,均在遏制房地產信託的推出。銀行銷售渠道對房地產信託的謹慎,甚至停售,無疑將大大影響產品募集。此外,目前已有大型信託公司按月對融資類房地產信託的總規模規定上限。
聯華國際信託高級信託經理周林對記者說,監管層雖說近期不會針對房地產信託出臺新規,但業界都認爲收緊趨勢明顯,最近希望多做幾個項目。畢竟對不少信託公司來說,房地產信託是非常重要的盈利來源。
羅靖說,一方面,部分商業銀行暫停銷售房地產信託產品確實對信託公司有比較大的影響,特別是那些非常依賴銀行渠道的信託公司;另一方面,隨着樓市成交下滑,投資者對購買房地產信託也愈發謹慎。
信託公司人士對記者坦言,並非所有房地產信託產品都很好賣,特別是近段時間,投資者開始擔心樓市疲弱可能引發的風險,房地產信託沒有年初那麼好賣了。
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