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編輯同志:
今年3月,我看好一處商品房,房價爲每平方米1.6萬元,隨即與開發商訂立了購房合同,並交付定金5萬元。前幾天,開發商通知我,因市場房價上漲,我買的那套房房價漲到每平方米2萬元。開發商提出,要麼按現房價購房,要麼解除合同,雙倍返還我定金。請問:開發商能否單方解除購房合同?我能否要求開發商繼續履行合同?讀者趙文榮
律師解答:
弘澤律師事務所律師石慧來解答,讀者趙文榮與開發商簽訂的購房合同是合法有效的,雙方都應當本着誠實信用原則全面履行合同。且購買方趙文榮交付定金的行爲,表明其已按合同約定履行了自己的部分義務,因市場房價上漲,開發商單方提出提高房價或解除合同屬於明顯違約行爲。趙文榮可以接受開發商解除合同並雙倍返還定金,若不同意開發商提高房價或解除合同,仍有權要求開發商按照原合同約定繼續履行。
律師解釋,合同成立後,任何一方無權擅自變更或解除合同。合同的解除一般分爲約定和法定解除。所謂約定解除即當出現合同中約定解除的條件時,如約定違反合同中的任何一項規定,無論程度如何,雙方按照約定或由各方當事人通過協商解除合同的情形。而法定解除是法律直接規定的合同解除的方式。
律師說,開發商在預售房屋時,是根據市場行情確定其銷售價格的,開發商和趙文榮並未在所簽訂的商品房預售合同中就房屋的價格調整作出約定。在此情況下,因市場房價上漲,開發商爲貪圖更大的經濟利益,在事先未和趙文榮協商一致的情況下就擅自提高房價的行爲,屬於單方面變更合同實質內容,是明顯的違約行爲。開發商單方提出解除合同,違背了合同的公平原則,同時,不符合《合同法》規定的五種法定解除合同條件之一,即“因不可抗力致使不能實現合同目的”,即發生不能預見和避免並不能克服的客觀情況,如自然災害;戰爭;社會異常事件;政府行爲。
律師說,法定解除條件,是對任意解除合同的嚴格限制,旨在更好地保護非違約方的利益,但並非說具備這一條件,開發商和購買方趙文榮就必須解除合同,即便出現合同解除的法定條件時,雙方可以通過協商變更合同內容的方式來繼續履行合同。
讀者趙文榮諮詢的情況屬於開發商單方違約行爲,若趙文榮不同意變更或解除合同,開發商應按原合同約定的房價即每平方米1.6萬元的價格繼續履行。若開發商單方堅持變更或拒絕按原合同約定履行合同,趙文榮可以通過訴訟途徑請求法院判決雙方按原合同約定內容繼續履行。
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