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剛過去的“五一”,包括廣州在內的大城市房價堅挺,不少城市有樓盤樓價小幅上漲還錄得不錯的成交量,“回暖”之說再現。而這在這時候,中信銀行、東北證券等突然對房地產業不再“給力”,還給這個曾經給自己帶來滾滾利潤的“兄弟”行業戴上帽子:“房地產行業已成高風險行業”,“行業風險高於2008年”……
這些令人一驚的論斷,令人不得不懷疑,一直以來與房地產行業有“魚水”之情的銀行等金融機構,兩方脣齒相依命運是否正受到威脅,利益捆綁的鏈條是否已出現斷裂?更令人生疑的是,銀行業透露出的數字,恰恰反證了房地產業正是“很肥很滋潤”的暴利行業。因此,有廣州本土房地產專家仍指出,中國樓市根本沒有做空的理由。“任何看空、做空的行爲,都將受到市場的懲罰”。
銀行業:
暗示房地產行業利潤至少50%
在上週舉行的一次發佈會上,中信銀行風險管理部總經理史原表示,由於房地產調控力度不減,房地產市場的冬天將要來臨。該行將更加註重房地產開發商的穩健性和資金鍊,對信貸資金進入高價地王項目會更加審慎。該行壓縮房地產貸款增長的同時也將提高貸款門檻,關注房地產企業的資金鍊。今年,中信銀行房地產貸款增量將在去年的基礎上壓縮至少三分之一。
值得注意的是,此間銀監會要求,一線城市銀行按房價下跌50%進行壓力測試,而中信銀行也提出,根據該行進行的房地產貸款壓力測試,即使國內房價下跌50%,該行的房地產開發抵押“仍然足值”。對此,招商證券(香港)聯席董事張春志分析指出,這恰恰折射出,房地產業是一個利潤遠高於50%的暴利產業。張認爲,相對於珠三角製造業工廠平均5%-10%的利潤率,房地產行業是工廠老闆做夢都想吃的肥肉。
事實上,今年的胡潤財富報告顯示,中國內地千萬富豪達96萬人,有超過1/3的富豪選擇房地產投資及其開發。這在一定程度上也印證了最近國家發改委所稱的將商品住房列入制止牟取暴利項目的說法,其實由來已久。發改委此消息一出,不少開發商就直喊冤枉,稱房地產並不存在暴利,甚至有人仍喜歡引用國家統計局公佈的2004年房地產業利潤率爲7.77%的數字。也有廣州有不願透露姓名的開發商營銷總監坦承,開發商的暴利被盯上是遲早的事,政府如果真下決心,要摸清一個樓盤的成本其實很簡單,比如該公司早幾年在珠江海心沙旁邊囤下的一塊地,當時入手的價格不超過3000元/平方米,而現在該地段的樓價早已超過3萬/平方米,“這不是暴利是什麼?”
高利貸:
年息超過60%,開發商仍願借
神農投資總監陳宇說到一個現象,最近去赴飯局,發現有些原先是做鞋的、開襪廠的或搞地產的朋友竟然紛紛改行去放“高利貸”了。一問利息,不得了,一般月息3分起,有的項目甚至放到5分,照此計算,借一年的利息將超過60%。某著名信託公司宣稱,年利低於25%的項目不做,而且生意“相當的好”。錢都貸給誰?一打聽,不是借給搞地產的就是搞礦業的。陳宇感嘆說,想想也是,除了販毒販黃,哪有那麼多生意可以一年輕輕鬆鬆賺到30%的利潤?回想2007年,那時候和各上市公司的朋友們聚會,發現大夥都在一窩蜂地轉行做房地產。現在更簡單,大家乾脆把錢直接借給地產商了。據瞭解,近期溫州的民間借貸市場,利率水平已超過歷史最高值,有的甚至高達月息15分,就是150%。
老百姓爲了攢錢買房把錢存在銀行,銀行把錢加價“賣給”小額貸款人或者信託公司,這些中間機構再加價借給地產商。地產商用這些“很貴的錢”蓋出房子來,賣給存夠買房錢的老百姓。那麼,地產商開發出來的房子得賣多貴?曾任博時基金前身半島基金總經理的投資人士提到,他在上世紀90年代初股市崩盤那年還給公司賺了30%,有人向他請教祕訣,他說:“我們什麼股票也沒買,把錢借給別人了。”原來如此,有趣的是,當年高利貸的年息也是30%。這樣的賺錢邏輯,直接提示給放貸者的信息就是,如果搞地產的利潤不遠高於30%,他會借利息達30%的貸款嗎?文/記者趙亞洲
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