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在密集的調控政策重壓之下,商品房價格卻依然堅挺。房價難降,是市場需求之必然,還是調控政策之無力?其背後推手爲何?究竟集結了幾方力量?居桂林記者嘗試從市場角度分析“高房價,難下降”的原因,期許在目前繁雜的形勢中,給購房者提供決策參考。
據瞭解,桂林市2010年出讓的12幅商業、住宅用地中,有6幅地塊出讓單價超過200萬元/畝,部分地塊單價接近300萬元/畝。土地出讓的單價整體走高,勢必在一定程度上推高房價。 供不應求 賣方主導今年3月份以來,桂林市區房源漸少。去年年底或今年年初開盤的項目目前多處在清理尾貨階段,而新品開發受樓市調控影響,動作緩慢。例如,向來最爲購房者青睞的七星區,目前活躍樓盤僅有七星新城2期、金地·怡和東岸及東暉·國際公館等少數樓盤,且餘貨已不多。其餘項目仍在前期規劃或施工階段,何時開盤還不確定。象山區、秀峯區及疊彩區同樣處於“尾貨不多,新品更少”的階段,市區房源十分緊缺。即便臨桂樓盤數目多,房源也充足,然而綜合考量其交通、配套、價格等因素,大部分桂林市購房者更傾向於在市區置業。
從居桂林在五一房交會所做問卷調查的結果來看,近百名的受訪者中幾乎一半以上爲剛需族,大約35%的受訪者目前擁有一套住房,大量首次置業者和改善型置業者形成了樓市強勁的購房需求。
根據廣西中地行提供的數據顯示,由於流動性過剩以及城市化進程的加速,2010年桂林樓市一直處於供不應求的態勢,樓市供需比約爲0.79:1,即好比有10名購房者,卻只有8套房源可供購買。
按照市場定律,供不應求註定了賣方在產品價格方面擁有主導權,房價居高不下也在情理之中。 房企觀望 時機未到作爲房地產開發商,其經營開發的主要目的在於盈利。簡化房地產經營的盈利模式,除去各種成本,其盈利環節主要在於銷售。由此模式驅動,房價越高,對房企越有利。政府各種行政手段干預和越發嚴峻的市場壓力下,降價與否房企慎之又慎。
就目前來看,桂林市在售樓盤並沒有明顯降價的跡象,儘管有不少樓盤有推出優惠活動,然而折扣不算高,部分購房者也認爲:“即便打折了,房價依然很高。”
多數開發商對於新品的定價更是諱莫如深。按照桂林市2011年度新建住房價格的規定,其增幅不得高於本年度城鎮居民人均可支配收入的實際增長水平(10%),依照這個規定,開發商目前所推出的新品定價很可能會低於3月份所售產品的價格(本期首席前文有作詳細分析),開發商自然難以接受。象山區一位樓盤負責人透露,地方政府還未充分顯現其勢必降低房價的決心,“我們也不必急於降價”。從某種程度上來說,此種觀望情緒反映了房企不到必要時刻絕不降價的心態。 成本上升 價格難降房地產行業不是獨立的,它與建材、家居等行業形成緊密的產業鏈,相互影響。而隨着通脹壓力的加大,物價上漲,各種用材成本也在逐漸上升,這使得房地產的建安成本也在增加。
據國家統計局桂林調查隊調查顯示,2011年一季度桂林市居民消費價格(CPI)比上年同期上漲6.8% ,高於全國1.8個百分點,高於全區0.6個百分點,在全區14個地級市中排名第三,預計下半年CPI仍將高位運行,通貨膨脹的形勢依然嚴峻。
2007年起,桂林市的建築材料價格就一直處於不斷上漲的趨勢,原材料價格的上漲,更是直接推高了樓盤的建安成本。
近年來,隨着城鎮化進程的加快,土地資源的價值越發被看好,隨之而來的是不斷上漲的地價。在國內,土地成本是國內房地產開發成本最重要的組成部分,地價不斷走高,意味着開發商的開發成本不斷提高,爲填補這一塊資金的缺損,開發商勢必會在產品價格上多花心思。
據瞭解,桂林市2010年出讓的12幅商業、住宅用地中,有6幅地塊出讓單價超過200萬元/畝,部分地塊單價接近300萬元/畝。土地出讓的單價整體走高,勢必在一定程度上推高桂林房價。
另外,房地產本身也有其產業鏈,包括政府、銀行、代理銷售、建築商等。據業內人士分析,該產業鏈條上的各方合作對於鏈與鏈之間的公共規則不是共築,而是蠶食。房地產開發企業在處理各種關係時均需花費一定的時間及經濟成本,而這個成本最後也被計入房價。發表評論: |