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4月中旬,位於通州京洲南街的“京洲世家”樓盤,對外傳出特價消息,現房整體均價每平方米16000元,比開盤價格便宜6000元。“東西向戶型有單價14300元的,南北通透的94平方米兩居均價16000元,是通州最便宜的價格了。開發商是爲了快速回籠資金,才願意降價的,樓盤的預售申請均價是每平方米22000元呢。”項目的一位銷售員告訴記者。
可就在兩天後,特價的京洲世家就被購房人指責爲“假摔”,項目開盤來的實際成交均價剛到每平方米16000元。“其實京洲世家的降價活動在春節後就已經推出了,只是沒有對外公佈,近期纔開始宣傳。”負責銷售的經紀公司相關負責人解釋。
無論“真摔”“假摔”,樓盤的銷售均價確實比高位時下降了6000元,可即使這樣,依然無法攪動市場。記者登錄北京市房地產交易管理網看到,截至昨日,於今年的2月11日取得現房銷售證的京洲世家項目,簽約和預訂的房源共達到7套,僅佔推盤量104套的6.7%。
同樣的滯銷場景也出現在另外兩個低開樓盤上。五一小長假開盤的通州梨園華業東方玫瑰二期,均價爲每平方米16000元。“前期預熱時的預估報價是18000元,實際開盤價已經算是低了點。”相關人士向記者透露,時隔一年後纔再度投入市場,開發商已經爲迎合需求而降低預期了。可即使是這樣,直到昨天,項目的簽約量才達到240套,僅佔到849套開盤量的四分之一。而另一個3月就投入市場的遠洋東方項目,296套房源至今僅簽約了20套。 樓市調控半年 簽約不足兩成“自從去年政府啓動樓市調控後,通州區域市場整體就很冷淡,多數樓盤的月成交套數都保持在個位數。”一位業內人士向記者透露,由於通州的房價優勢並不明顯,部分商品房項目均價超過2萬,所以在購房人非理性購買的衝動被調控抵消後,市場成交也歸入冷淡平寂。
根據北京市房地產交易管理網的數據顯示,截至5月上旬,通州最近半年來的預售項目合計達到22個,提供的房源套數合計爲9943套,可簽約套數僅爲1730套,簽約率僅爲17.4%,其中更有10個項目截至目前的簽約率依然不足1成。從價格上預估,近萬套房源預售總值在200億左右,而已簽約房源總值僅爲33億,庫存積壓增加超過167億。
“房價高還是通州滯銷的最主要原因。”北京中原地產市場總監張大偉表示,同樣受到樓市調控的影響,同樣處於改造升級,可房山地區同期項目的平均簽約率就達到了6成,如長陽的熱點區域簽約率更是接近九成。“通州最近半年來的簽約均價爲每平方米19450元,而房山的簽約均價才每平方米14890元。一套90平方米的二居,總價差額就超過40萬元,這對於剛需一族來說意義很大。” 漲價雖沒空間 降價依舊很難“大北京向東看。”通州房價走高,是在新城規劃被披露之後。國際化新城、北京“副中心”、8條地鐵,接二連三的利好消息,讓通州樓市在2010年年初經歷了一輪暴漲,最瘋狂的時期,樓盤售價一個月內的漲幅就能超過萬元。
2009年底,市民陳小姐在通州果園附近的翠屏裏小區,買了一套二手房,簽約付定金時,價格才每平方米12000元。可2010年春節後,她申請貸款成功正式付款時,小區的成交均價就已經到了每平方米15000元。“4月初最高點時,小區一些房子的報價都到過21000、22000元。”
樓市調控後,漲價沒了空間,但直到今天,真正降價的也沒有幾個。“前幾天我經過中介時看了一下,我們小區的掛牌均價大概在每平方米18000元,還是比去年3月份調控之前要高。” 價格透支利好 虛火何時能降對於伴有虛火的通州未來走勢,業內呈現出兩派觀點。
“通州因爲在2010年3月的房價跳漲,導致價格透支利好。在目前市場從成交量減少到局部價格變化的趨勢下,它很可能因爲庫存量比較大,價格基礎比較高而出現明顯的變化。”張大偉向記者表示。
全國房地產經理人聯盟副祕書長陳寶存卻告訴記者,通州的房價未來將趨於穩定,既不可能再出現暴漲,也不可能出現下降。“由於新城的概念,通州的地價也在去年有了不少上揚。所以,開發商基於自身土地成本的考量,也不會輕易降價。最大的可能是,大家在調控大勢下,不發展、不擴張,減少在一線城市地塊的投入。” (趙瑩瑩)
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