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成交量低迷,房源充足,有買房意願者少,是當前青島七區二手房市場的寫照。有業內人士預測,下半年,將會出現成交量反彈,而價格是小幅下降的趨勢。
低迷中略顯一絲曙光
根據數據顯示,上月青島七區二手房共成交1504套,較三月份減少204套,環比下降11.94%,同比去年4月下降63.68%,相差2637套之多。其中,嶗山區僅成交85套,在七區中是受限購政策影響最大的區域。
21世紀不動產青島分部分析師張斌介紹說,青島七區二手房成交量如果保持在月成交1800套-2000套是正常行情,2000套以上算是好行情,上月成交1500多套是比較弱的行情,中介行業維持經營相對艱難。
在市場一片黯淡當中,進入五月份還是看到了一絲曙光。據太平洋房屋山東區域總經理林憲周透露,市場確實有活躍的苗頭,近期來電量和到訪量都明顯多了,帶客戶看房量比四月份上升了五六成,最壞的時候已經過去。
21世紀不動產李滄錦銳店閆店長也向記者證實,這家位於李滄百通馨苑小區的門店近期來看房的人多了,尤其上週六、週日,每天都有7、8組帶看房客戶,明顯高於三四月份。
閆店長介紹說,現在客戶買房的意願也好於前段時間,以前看完房後就走了,現在會詳細諮詢,比如交多少稅費、總共需要多少錢等,這是一個好的跡象。
剛需買房也艱難
調控政策威力對青島二手房市場影響依然強勁,目前剛性需求貸款難,改善性需求稅費高,投資需求受限購阻擋,各層面的購買力都被削弱。比如青島四月份二手房成交低於三月份,對此,張斌分析,重要的原因是進入四月份調控加碼的風聲再緊。
剛性需求已成爲市場最忠實的客戶,張斌估算,目前首次置業的剛需客戶佔了七成,這是一個非常高的比例,改善性需求佔兩成,投資需求僅佔一成。而正常情況下,首次置業需求佔市場總成交的一半。
作爲市場絕對主力的剛性需求客戶,申請貸款手續上受到更爲嚴格的審查。據業內人士介紹,在確定還款能力方面,購房者要提供工資對賬單,以前虛報收入的現象已被堵死。此外,受存款準備金提高影響,銀行也“缺錢”,以前等一個星期就能放貸款,現在要一個月。
現在,首次置業的剛需客戶購買二手房多數已享受不到優惠利率,同樣是貸款50萬元,貸款期限20年來計算,享受八五折優惠利率和基準利率之間月供相差200元。
雖然目前兩者月供差別不大,但在利率上升週期,閆店長說,一些經濟實力不強的剛需客戶還是很擔心。
在各項調控政策中,對剛需客戶影響最大的還是稅費的調整,閆店長介紹說,以百通馨苑爲例,年後營業稅提高到5.5%,首次置業者買房要繳納的營業稅約四五萬元,而且這部分錢不能貸款,資金門檻的提高將許多置業者擋在門外。
買住宅價格高,部分置業者不得已選擇了總價比較低的酒店式公寓類產品。據青房置換南京路店經紀人呂鑫林介紹,近期有兩個客戶購買了三十或四十多平方米的萬達39克拉小戶型酒店式公寓,稅後總價約在五六十萬元。
小戶型酒店式公寓總價只有五六十萬元,甚至更低,相比市區住宅動輒上百萬元的價格,它顯得更爲平易近人。據呂鑫林介紹,酒店式公寓是投資性產品,但這兩個買了萬達39克拉的客戶都是爲了自住的年輕人。發表評論: |