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在境外置業的漸熱潮流中,投資者最鍾愛哪些國家和地區?搜房網近期的一份境外
置業問卷調查顯示,澳大利亞、美國和新加坡成爲中國購房者最關注的置業國家。
其中,首付比例較低、出租回報穩定的澳大利亞,還是投資首選。不過,境外置業要想
短期內追求高額利潤,可能性並不大。此外,要注意不同國家和地區的稅收貸款政策,以及
樓市波動的風險,投資者還要算上前往境外看房等成本。
落子何處中國購房者最愛澳、美、新
澳大利亞:首付最低10%,出租回報穩定
相比於國內越演越烈的房地產調控,澳洲的房貸相對靈活。孫志偉表示,澳大利亞現在
實行認房貸政策,即評估公司對房屋折舊和房屋品質評估來決定貸款資質,與國籍、收
入等無關,因此境外人士可以基本享受和澳大利亞公民同等的房貸政策。同時,澳大利亞政
府對土地供應的限制較強,有限地開發土地,所以澳洲房屋的出租率相當高,且出租比例永
遠大於買房比例。
據傲豐置業海外投資總監劉磊介紹,現在在澳洲買公寓樓需要首付10%,而對於獨立屋
來說,如果買的是期房,先付土地的10%建築款的5%。如果買的是現房的話則直接首付20%左
右,最高享受80%貸款的待遇,槓桿率非常高。一般,一房價格50萬澳元左右,二房價格6
0-70萬澳元。一個禮拜就能收取租金500-700澳元,一年的租金的租金回報率達5%左右。
劉磊指出,現在整個澳大利亞的房屋空置率低於2.5%,市場供不應求。因爲澳大利亞
現在人口增長較快,是除了印度之外全球最強GDP國家中,人口增長最快的國家,人口增長
會導致需求的增加,經濟強勁同樣能催生對住宅的需求,因此澳洲房屋的出租率有保證,租
金回報較爲穩定。
採訪中,澳大利亞麥克蘭投資集團亞太區執行董事馬菲菲向記者表示,澳大利亞政府一
直歡迎境外投資者進行投資,在過去一年裏,亞太國家中,新加坡投資者在澳洲進行房產類
投資最多,接下來是馬來西亞,西方國家以英國投資者爲最多,而中國投資者也逐漸成爲投
資圈裏的生力軍。目前來澳洲投資房產的人士,一是看中了土地的私有制度,不擔心拆遷
或低價回收。二是澳洲休閒自由的生活方式和款式別緻的別墅風胳,深深吸引了常年住在高
層水泥森林的國人。三是穩定的有序的房地產市場,給投資者多了一份實在的定心丸。
美國:不能貸款是掣肘
金融危機後,美國的房價大打折扣。另一方面,強大的經濟實力也給美國房地產提供了
堅實的後盾,教育、就業、文化各種優勢資源的彙集,讓美國房產依然不乏吸引力。
然而,不能貸款卻成了美國房產對境外投資客的掣肘。目前在美國,非公民買任
何房產都不能申請貸款,只有是公民取得了稅號才能貸款。同時美國對房地產也在進行調控,
美國經濟也沒有見底跡象。在境外投資客不能通過貸款這一槓杆入手房產的情況下,美國在
境外置業中並不具優勢。孫志偉向記者表示。
劉磊也指出,北美地區不管是美國還是加拿大,本身養房成本比較高,每年高達房價的1.
8%-3.5%。業內人士建議,做境外房產投資要綜合各因素考慮,既要考慮起始投資額,同時
也要考慮持有成本。
新加坡:自住比投資更適合
目前,境外人士在新加坡置業可以貸款。然而劉磊指出,現在的新加坡房地產市場中,
爲國民提供的經濟適用房和爲高收入人士提供的商品房同時發展。其中,85%的房產都是給
新加坡本地人提供的經濟適用房,有99年產權的房子,而只有15%的房子是提供給高收入的
富有的境外人士,有999年產權的商品房。
據介紹,新加坡的房價平均在人民幣8萬元/平方米,已經處於高位,而貸款利率和租金
回報率都較低,只有3%左右。劉磊認爲,投資新加坡房產適合於要移民新加坡的自住人士,
而不是適合於投資者,投資者追求的是資本溢價,應該選擇相對槓桿收益率比較高的國家。
提及以新加坡爲代表的東南亞等地的房產市場,孫志偉顯得並不樂觀:雖然有些海景
房不錯,但是投資風險也很大,一方面受制於社會動盪,另一方面那裏的房子出租率較差。
尤其是海邊景觀房,一年只有兩個月的旅遊季需求旺盛,總體上出租時間短。同時非新加坡
公民取得貸款也相當難。
用意何在投資vs自住
採訪中,業內人士普遍認爲,在目前的境外房產投資中,澳大利亞出租回報穩定,雖然
短期房價暴漲可能性不大,但長期來看增長穩定,成爲不少投資者追求資產安全性和收益穩
定性的置業選擇。
投資需求比例正在上升
劉磊從2002年開始在澳洲房產投資公司工作,他接觸的客戶多以房產投資客爲主。 20
07年銷售境外房產50套,客人多數都是爲子女留學置業居多,去年銷售了150套,其中有一
半客人是以投資爲主要目的。
劉磊分析,就境外置業的目的而言,現在有50%的人出於投資,30%的出於孩子留學的考
慮,另有20%的人基於移民打算。國內限購令等調控措施出臺以後,用於投資的境外置業比
例增多,今年就增長了一倍。
澳大利亞澳中集團董事局主席金凱平告訴記者,目前有意向購買澳大利亞房產的人羣主
要有兩大類:一是選擇投資移民的境內房產投資者,二是長期居住在澳大利亞並希望通過物
業投資獲得回報的留學生家庭。對於在澳大利亞留學的中國家庭來說,先買一套房,然後把
房子租出去,租金所得的收入除了用於繳納稅款,還能補貼孩子的生活費,確實節省不少。
而以後等到孩子學成回國,增值的房子又能出售,帶回境內做創業啓動資金。
境外買房因人而異
我有兩個同學從澳洲回來,一個年收入60萬元,一個年收入35萬元,2008年都打電話
給我表示想在澳洲買房子。我經過分析之後發現,年收入60萬的不能夠買房子,35萬的同學
可以。劉磊向記者舉例表示,境外置業還要根據個人的可支配收入等因素因人而異。
劉磊這位年收入60萬的同學喜歡開好車,交漂亮女朋友,常常入不敷出,2張可以透支2
0萬的信用卡也要刷爆,如果他投資任何一個房子,不管是在境內也好境外也好,都會把他
放到一個危險的境地,因爲可支配收入太少。相比之下,35萬年收入的朋友很節儉,在北京
年消費僅5萬元,30萬可支配收入的他可以選擇的投資餘地相當多。
投資人的風險喜好、年齡段、投資規模和可支配收入都是選擇投資項目時的考量條件,
單純推薦房產項目是沒有意義的。最終,要根據投資人個人情況制定合適的投資策略。劉
磊說。
風險幾何不能遺忘的那些購房成本
匯率風險不得不防
隨着境內房地產市場調控的不斷升級,目前在境內房地產投資出現瓶頸,相比之下,經
歷了金融危機後目前正處於價值窪地的境外地產看似頗具吸引力。然而,業內人士指出,在
經濟沒有觸底的情況下投資這些價值窪地的房產同樣是有風險的。
以美國爲例,劉磊分析,通過一系列的國際慣例可以判斷美國現在經濟還沒有觸底,一
方面新建房屋增加不多,而GDP也不是連續三個季度遞增,扣除兼職後的失業率爲9.5%-10%
高企不下,這都決定了美國將繼續推行量化寬鬆政策直至經濟復甦。現在人民幣兌美元是6.
5的匯率,未來還可能繼續升值。如果現在把人民幣換成美金買入美國房產,那麼到了明年
即使市場上房價增值10%,然而貨幣也可能損失10%,這樣的話相當於房產沒有任何增值。
因此,投資境外房產要注重房產所在國的經濟狀況和貨幣價值,把匯率風險也納入投資的風
險考量標準。
小心高額物業稅
除了考慮房產本身的回報率外,境外置業還應留意養房成本。
通常來講,在澳洲購買一套房子後有如下方面的費用:一是市政費,住房周邊地區道路
的清潔、垃圾的收集清理等工作都是由市政府安排完成的,房主需要每個季度繳納250澳元
左右的市政費;二是排污費,包括地下管道的疏通清理,也是由市政府負責完成的,根據房
子大小每個季度需繳納150-250澳元;三是物業管理費,這是由房屋所在社區公共設施的豪
華程度來決定的,這部分費用永遠由業主支付,跟租客沒有關係。劉磊指出,在澳洲這些費
用綜合起來基本占房價的1%,也就是說房主每年要支付房價1%的養房成本,這個成本在新加
坡約爲1.5%左右,在美國和加拿大高達1.8%-3.5%。
劉磊現在持有澳洲的6套房產,對於房產回報率的高低很有自己的體會,通常大家以
爲公寓的租金回報高,其實不然,因爲有的公寓需要支付非常高的物業管理費。我在悉尼北
區有套房子租金很高,爲850澳元/周,但是需要繳納的物業管理費高達1350澳元/季度,而
其他的房子物業管理費通常才600澳元/季度。高額的物業管理費足以拉低原本在高額租金
地帶房產的回報率。
最好親自考察房源
在境外置業和境內其實是一樣的,配套設施齊全、周圍景觀宜人以及一些學區房同樣受
到追捧。另外,選擇移民較多的城市投資也可以使房屋出租情況得到更好的保障。無論是作
爲投資還是自住,購買境外房產前最好深度瞭解房屋狀況、地理位置以及周邊環境等。
孫志偉建議最好跟着澳洲本地人買樓盤,以免房屋日後出現難銷難租或者上漲滯後的問
題。我以前也碰到過很多外國朋友在上海買房,他們不瞭解本地的情況,沒有買在市中心
而是在金山、奉賢等地區買了很大的獨立別墅,這種房子到現在也沒怎麼升值。
據劉磊透露,出於自住目的境外置業者,有70%會去實地考察房屋的。來回機票大概1
000澳元左右,如果在三四星級酒店住宿的話,考察一個禮拜所有的費用大概15000人民幣就 可以了。 齊倩;邰佳發表評論: |