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近日,北京市東城區人民法院在審理一起二手房居間合同糾紛案件時,發現買房人支付給中介公司的委託過戶費竟高達近3.8萬元!按市場行情,同類房屋的過戶費一般不超過4000元。與這一標準相比,3.8萬元的高昂費用可謂“天價”。
供暖費引出疑團
2009年11月,郝女士通過某中介公司的介紹,買下了東城區花市附近的一處二手房。入住之後,郝女士發現該房屋的供暖費沒有結清。郝女士認爲中介公司在房屋交易過程中審查失職,故起訴至東城法院,要求中介公司爲其支付拖欠的供暖費。在開庭過程中,中介公司稱其沒有爲郝女士提供過房屋中介服務,雙方之間不存在居間合同關係。郝女士納悶了:“我交了4萬元的中介費,還簽了合同,怎麼叫沒有合同關係呢?”中介公司解釋,郝女士籤的是《單獨委託過戶協議》。也就是說,郝女士只委託中介公司代辦房屋產權過戶。過戶之外的事情,中介公司概不負責。郝女士十分困惑:“我花4萬塊錢,就找了個什麼事都不管的主兒?”
證據疑點重重
中介公司這番答辯引起了法官的高度關注。法官詢問查明,郝女士確實沒有簽過《居間服務合同》,只簽了一份《單獨委託過戶協議》。該協議約定:中介公司爲郝女士提供權證代辦服務,郝女士按成交價的1%支付委託過戶費用37700元。郝女士共向中介公司交納了4萬元,另外的2300元是代辦貸款費用。法官注意到,該房屋的成交價是165萬元,按1%的標準計算,委託過戶費應是16500元。而37700元的費用則占房屋成交價的2.28%,與居間服務費的收費標準頗爲近似。中介公司辯解,37700元委託過戶費雖然超過購房款1%的標準,但郝女士已經簽署了《單獨委託過戶協議》進行確認,雙方是“你情我願”。法官還注意到,中介公司開具的收據上卻寫明4萬元是“買賣服務佣金”,並非委託過戶費。中介公司辯解,收據是公司統一制定的,上面沒有委託過戶費的項目,只能把4萬元記在“買賣服務佣金”一欄。
法律關係模糊難辨
郝女士不明白:“《居間服務合同》和《單獨委託過戶協議》都是合同,有什麼不一樣?”經過法官的耐心解釋,郝女士逐漸理解:兩份合同對應的分別是居間合同關係與委託合同關係。法律關係不同,中介公司承擔的法律義務也不同。雖然37700元的數額與收據上“買賣服務佣金”表述存在疑點,法官不能僅憑疑點來確認雙方的法律關係。因爲缺少了關鍵的《居間服務合同》,郝女士提供的其他書面材料不能形成證據優勢,不足以證明雙方之間存在居間合同關係。
庭審之後,郝女士對法官說:“我買房子的時候工作忙,就想找中介公司代理一下,也不明白代理到底是什麼意思。現在才知道,供暖費沒結清是吃了小虧,沒簽《居間服務合同》纔是上了大當!”思慮再三,郝女士準備繼續蒐集有力證據,另行起訴,於是撤回了本案的訴訟。
-法官說法
老百姓購買二手房時,常說要找中介公司“代理”一下,卻不知口語的“代理”一詞在中介行業中對應着兩種不同的法律關係——居間合同關係與委託合同關係。兩種法律關係包含的服務內容不同,收費價格不同,法律規制也大不相同。
居間,也稱中介、經紀。《合同法》第四百二十四條規定:“居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委託人支付報酬的合同。”在二手房交易中,居間方是中介公司,它不能以交易一方的名義同另一方簽訂房屋買賣合同,而僅能以中介公司自己的名義居中斡旋,傳達雙方意思,起牽線搭橋的作用。根據上述概念,中介公司以提供房產交易信息,帶領買房人選房、看房,促成雙方交易作爲居間服務的主要內容,以雙方簽訂《房屋買賣合同》爲收取居間服務費的條件。
委託合同關係則不同。《合同法》第三百九十六條規定,“委託合同是委託人和受託人約定,由受託人處理委託人事務的合同。”在二手房交易中,中介公司扮演受託人的角色,提供的委託服務主要是代辦產權過戶、代爲辦理貸款等,收取委託服務費的條件則是完成委託的事項,如完成房屋產權變更登記、成功辦理貸款等。實踐中,許多中介公司將上述代辦業務寫進《居間服務合同》,容易使買房人產生誤解,以爲居間服務和代辦業務是同一種法律關係。
中介公司的居間服務受到《房地產經紀管理辦法》等特別法的約束,法律方面掣肘較多,相關部門的監督也較爲嚴格。在居間合同履行過程中,中介公司承擔着對房屋質量、產權狀態等交易相關問題進行勘驗、覈實的義務。代辦產權過戶等委託服務卻無專門的法律規定予以約束,中介公司的責任也較簡單,僅需完成代辦事項即可。
本案中,中介公司利用了郝女士不瞭解兩種法律關係的弱點,誘導郝女士簽訂了《單獨委託過戶協議》,以此規避居間合同關係所附隨的法律義務。爲此,東城法院的法官特別提醒消費者:買二手房,一定要看清中介公司提供的合同!(李紫來)
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