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如今二手房交易稅費成本相當高昂,爲了降低購房成本,不少購房者就動起了規避或少繳中介費的腦筋。這種以少繳中介費爲目的的做法是否一律被視爲“跳單”呢?中介公司想要討回自己的辛苦錢,又是否能獲得法院的支持呢?
不少有過買房經歷的人都知道,二手房市場上出現一套新房源後,除非房東授權某中介公司獨家代理權,否則一般的房源信息都可以在附近各大中介公司查詢到,中介公司爲了招攬生意,之間的競爭也非常激烈。因此有的買房人看準了這一點,爲了少交佣金,從A中介處得到房源信息後,又跳開A中介,委託佣金更低廉的B中介成交。
買賣未成 退還意向金
上海A地產經紀公司近來就遇到了這樣的煩心事。去年7月,A中介的業務員小張帶着他的客戶孟曉清(化名)先後兩次到上海市靜安區鉅鹿路某高檔樓盤的一處待售房源看房(非A獨家代理),在兩次看房後,孟曉清又分別兩次簽訂了《物業需求看房證明單》,證明單上以格式合同形式寫明:孟曉清如若私下或通過其他第三方和該中介商所介紹的出售方簽訂買賣合同,應支付全額承辦費(承辦費爲房屋成交價的1%)。
同年7月10日,A公司與孟曉清簽訂了《房地產買賣居間協議》。協議約定:房屋價款爲450萬元,其中第二期315萬元的房款通過銀行貸款支付;在協議簽署之後10天內與房東共同簽訂《上海市房地產買賣合同》;如果孟曉清貸款不足290萬元,雙方無償解約。
同一天下午,雙方又簽訂了《佣金確認書》,同時孟曉清向中介公司支付了意向金5萬元。然而數日後,孟曉清卻因故表示不想再購買這套房子,於是A公司便將意向金5萬元如數退還給了孟曉清。
中介公司狀告原客戶
誰知2010年9月,A公司突然起訴到法院稱,作爲中介完成了對上述房屋以450萬元的居間,因買賣雙方在價格問題無法取得一致,最終導致居間行爲未生效,遂將意向金5萬元退還給了孟曉清。豈料,之後孟曉清卻以455萬元的價格,另行委託B中介與房東簽訂了買賣合同,並辦理了交易手續。因此A公司認爲孟曉清的行爲屬跳過中介,與房東私下成交,應按雙方簽訂的《物業需求看房證明單》的約定支付成交價1%的費用,即45500元。
法庭上,孟曉清辯稱該房屋是自己通過安居客網站看到的,之所以最初選擇和A公司聯繫看房,是因爲A掛出了428萬元的最低價,但聯繫後得知房東實際掛牌價爲455萬,虛報低價只是爲了吸引客戶。後A公司表示爲了增加買房誠意,建議孟曉清先支付5萬元意向金,再與房東進行議價,房東降價概率會更高。孟曉清便照做了。
經磋商後,孟曉清與A公司達成一致意見,即如果A中介能將成交價砍到450萬元,自己就支付給中介商1%佣金;如果房東一定要求455萬元的成交價的話,則自己將不再支付任何佣金,也就是說,不管房東是否願意降價,孟曉清願意支付的總價爲455萬元。
可惜的是,經過多次談判,A公司依然沒能將房價砍到450萬元。“在這個過程中,我對這家中介逐漸失去了信任,因爲我知道他們多次通過派假冒客戶上門看房,來迫使房東降價,而且還要求做低房價少交稅,這種做法我覺得很不好,最重要的是房東一開始不能接受貸款的支付方式。所以最後就沒有談成。”孟曉清說。
不過孟曉清依然對這套房子情有獨鍾,於是又聯繫了B中介與房東進行交涉,最終通過B中介以455萬元的價格購買了這套房屋,居間佣金爲1.5萬元,因此孟曉清認爲自己並沒有跳單。
客戶行爲是否算“跳單”?
法院認爲,關於“跳單”違約行爲的認定應滿足三個條件:1.中介公司提供了房源信息或成交機會,並且積極履行媒介服務;2.委託人利用該信息、機會與出賣方私下成交或另行委託他人居間成交;3.委託人主觀上存在逃避支付佣金的惡意。本案中,A公司確實履行了積極磋商的義務,但是孟曉清客觀上是否存在利用A公司提供的機會和信息,另行委託他人居間成交的問題?主觀上又是否存在惡意逃避支付佣金的問題呢?
通過雙方往來的相關電子郵件可以確認:首先,孟曉清與出售方在價格上,未能通過A公司的居間達成一致;其次,A公司未通過中介使房東同意孟曉清的貸款方式;再次,在A公司進行居間過程中,確實存在如孟曉清所說的找人冒充客戶看房,以達到砍價目的行爲,從而使孟曉清失去了對中介商的信任感。正是這些因素綜合導致了居間不成,而非是孟曉清主觀上爲少付佣金選擇其他中介進行居間。另外A公司也不具備該房屋的獨家代理權,即並沒有壟斷該房源信息,因此孟曉清完全可以在居間不成之後,委託其他中介提供中介服務,可見孟曉清的行爲不屬於“跳單”。
法院認爲,居間是指居間人在委託人的交易活動中,傳遞信息、提供機會促成交易雙方達成協議的活動。居間人促成合同成立的,委託人應當按照約定支付居間報酬。本案中,A公司未促成雙方買賣的成立,而孟曉清主觀上也不具備逃避佣金的惡意,行爲上即不構成“跳單”,因此法院判定孟曉清無需承擔支付佣金的義務。不過在庭後,孟曉清還是表示願意支付A公司僱員兩次帶她看房的勞務費1000元,法院予以許可。
法官點評:是否“跳單”還要看動機
上海市靜安區人民法院民一庭法官譚永瑋
在買賣二手房的過程中,購房者需要簽訂許多具有法律有效的文件。在本案中,被告孟曉清就與A中介簽訂了《物業需求看房證明單》和《房地產買賣居間協議》,隨後卻在B中介處購得了這套房源,乍看起來似乎應該屬於單方面違約的跳單行爲,但從法律上說,委託人必須主觀上存在逃避支付佣金的惡意才能算作跳單行爲。而本案中,被告未能在A中介的居間下買下係爭房屋,是由於多種原因導致,並非她主觀存在逃避或少交佣金的惡意,因此不能算作跳單。
作爲房屋中介,應與購買人簽署約定的價格,以出售人確認的價格來履行居間義務,切不可爲促成交易量故意做低交易價格,用陰陽合同減少納稅;而作爲二手房的購房人,也應該正確衡量自己的資金實力,在沒有最終確定購買特定的房屋下,不要輕易簽署相關居間委託合同,否則一旦反悔,則可能會面臨訴訟風險和不菲的違約賠償。
最關鍵的是,無論是買賣雙方還是中介公司,都應以誠信爲交易的原則,這樣才能最大限度減少二手房交易中的糾紛。
理財金手指:佣金談判有技巧
購房者可以通過合適的談判技巧來降低中介費,減輕自己的購房壓力。最簡單的辦法是,在看中了目標房源後,向中介公司要求佣金折扣,如對方不同意,則可意在選擇另一家中介代理。此時,該中介公司爲了爭取做成生意,一般都願意在佣金上做一定讓步,佣金打到5折甚至更低也並非難事。如孟曉清最後支付的佣金僅爲標準佣金的三分之一。
不過對於握有獨家代理權的中介,佣金談判則比較困難,若購房者在實地看房並簽訂了《物業需求看房證明單》後,爲了降低佣金,轉而將房源信息轉告其他中介公司並最終購得該房屋的話,則很有可能會面臨中介公司的索賠。
對賣家來說,與某中介公司簽訂獨家代理協議也是有利有弊,優點是鑰匙交給中介後,自己不用每次都陪同看房,比較省心。缺點是一家中介公司的客戶數量有限,導致房屋變現時間慢,同時一旦發現獨家委託的中介實力不濟,想要在其他中介掛牌的話,也會面臨違約責任。所以在簽訂獨家代理協議前要根據自己實際情況慎重考慮。
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