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重慶打工大學生陳
喜遷公租房,圖為他在新房陽臺上休息。
5月5日,中國社科院在京舉行『2011年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會』。藍皮書顯示:我國房地產市場經歷了2008—2010年的V形調整反轉,2011年將進入相持階段,今年房地產市場結構出現分化,商品房供給增幅放緩,保障性住房加大入市力度,房價出現分化格局,納入保障性住房統計的平均房價將呈下調趨勢。
投機性投資性需求仍旺,消費性需求動能不足
根據藍皮書,專家們指出,經歷2009、2010年連續兩年的快速增長後,2011年我國房價進入高位運行狀態。相對於高房價,以家庭收入儲蓄為基礎形成的消費性購房需求動能積聚不足;同時,2011年我國社會存在的巨額社會閑置資本仍存在進入房地產市場的強烈衝動,潛在的投機性、投資性購房需求仍然旺盛。
專家們認為,房價高位導致畸高的房價收入比,如以平均100平方米戶型計算(2009年全部新建商品住宅套均建築面積為107.3平方米),2009年北京、上海兩城市家庭面臨的房價收入比分別達19.5、16.5(家庭收入=城鎮人均可支配收入×戶均家庭規模,房價=住宅平均銷售價格×100平方米),經歷房價再次快速增長,2010年實際的房價收入比更高。這意味著基於居民家庭收入儲蓄積累形成的消費性購房需求相對疲軟,消費性購房需求動能有待收入和儲蓄的進一步增長和積聚。而居民戶和中小企業可投資渠道偏少趨勢短期得不到改善,其為保值增值,巨額儲蓄資產和閑置資本存在轉化為房地產投資、投機性需求的衝動。
通貨膨脹壓力增大,負實際利率也將促使傳統的銀行儲蓄資產向樓市轉移。為保增長,也為維持匯率穩定,在負的實際利率條件下,一方面促使居民和企業的原有銀行儲蓄資產分流,另一方面更引發銀行超貸衝動,在可選擇投資渠道缺少的條件下,相當部分的儲蓄分流和超貸貨幣將有可能流向樓市。
另一方面,人民幣昇值預期強烈,外資對中國房地產市場的套利也需求強烈。盡管我國現有制度限制外資直接購房或開發房地產,但在市場經濟條件下,內外資很容易轉換,外資通過貿易和合資等形式仍然可以很容易地進入我國房地產市場。
商品房供給增幅放緩,住房市場供給結構分化
藍皮書顯示,在調控政策進一步收緊的情況下,2011年房地產開發企業可能再次出現市場觀望態度,導致房地產開發減緩,從而商品住房供給增幅放緩;同時,受保障住房政策影響,保障性住房供給大幅增加,低端市場與中高端市場之間的住房供給結構將呈現分化趨勢,中高端住房供給偏緊趨勢更加突出,低端住房供需矛盾有所緩和。
專家們認為,經歷2008—2010年房地產市場劇烈調整和2009年以來房地產價格快速增長,房地產開發成本也迅速上昇,導致2010年以來房地產開發企業呈現充滿矛盾的開發心態,一方面,房價快速上漲,刺激房地產開發企業瘋狂地購置土地,2010年房地產開發企業土地購置大幅增長;另一方面,對房價持續上漲並不具有信心,房地產開發進程大大放緩,2010年房地產開發企業土地開發增長率持續低落,房地產開發企業的房屋建築竣工率(竣工面積/施工面積)大幅度下降4個百分點(由2009年的22.7%下降到2010年的18.7%),降幅之大僅次於2003年。這導致2011年商品房供給增幅放緩。
中高檔大戶型住房供給和供給預期將呈緊縮態勢。在城市土地資源有限和政策限制的條件下,中小戶型、中低檔住房用地增長加速必然使中高檔大戶型住房用地供給相對萎縮,與此同時國家調控政策更嚴格限制別墅、高端公寓等中高檔住房用地供給,根據土地供應到住房供給周期,2011年將是中高檔大戶型住房供給相對萎縮的一年。2011年初,國家進一步提出『十二五』期間將建設3600萬套保障性住房規劃,意味著未來高檔住房供給急劇萎縮。
藍皮書分析,各類保障性住房陸續入市加大低檔住房供給力度。經歷2008年國辦發131號文、2010年國辦發4號文、國發10號文的多次結構性政策調控,從2009年下半年開始全國主要城市均加大了小戶型(90平方米以下)住房建設用地供給和保障性住房建設力度,考慮住房建設周期,前期小戶型住房用地供給增長和保障性住房建設加速將在2011年形成可觀的實際供給能力,從而大大改善中小戶型的低檔住房供需矛盾。
住房持有成為政策調控重點,政策出臺實施難度加大
藍皮書認為,2011年我國房地產政策調控將面臨攻堅戰,市場的可持續發展呼喚政策和體制改革深化,而縱深改革必然導致既得利益調整,面臨多方利益阻撓,調控政策執行難度加大。
面對房價快速上漲,我國政府近年來不斷加大房地產市場調控,2006年以來由國務院和國辦頒發針對房地產市場的調控電文達11件,土地供給、交易稅費、金融約束、結構限制等政策措施均被采用,但房地產市場特別是住房市場投機性需求仍未被有效抑制。更嚴厲的調控政策在2011年將被迫陸續出臺。由於土地供給、交易稅費、金融約束等政策工具往往只針對新增市場,較少觸及既得利益,但更嚴厲的調控政策可能向存量市場延伸,住房持有環節可能成為未來政策調控的重點,將嚴重影響多套住房持有人群的既得利益,增加政策出臺和實施難度。而一旦由於政策調控導致房價實質性下降、房地產交易萎縮、房地產開發下降,地方政府、開發企業及多套住房持有人群等利益集團必將以『保增長、促穩定』等對調控政策實施施加壓力。
專家們同時指出,作為調節住房持有、抑制投機性需求的住房持有稅,已經進入醞釀和試點階段。重慶和上海率先進行試點探索,其中重慶市以高檔住房存量市場為課稅范圍,更接近房產持有稅的市場調節本質功效,但忽略了普通住房市場;上海市以增量市場為課稅范圍,稅收功能更重於組織財政收入。全國更全面的房產持有稅征收還有待社會各階層進一步達成共識。
年內商品房價進入相持態勢,保障性住房價可能下調
藍皮書指出,2011年房地產市場結構分化,商品房供給增幅放緩,保障性住房加大入市力度,將導致房價走勢出現分化格局。中高檔商品房價存在走高壓力,低檔商品房價存在下調壓力。商品房市場,供給層面增幅放緩,需求層面取決於潛在的巨大投資、投機性需求能否轉化為實際需求,而這種轉化的關鍵在於調控政策和政策預期,也取決於開發企業的控盤實力。其一,2011年初國家提出當年1000萬套、『十二五』3600萬套的保障性住房建設目標,必將形成中高檔商品住房供給進一步趨緊、低檔住房供給大幅增加的強烈預期,導致中高檔房價存在走高壓力,低檔房價存在走低壓力;其二,由於政策實施存在反復性,導致市場主體對未來政策預期的不確定性,潛在投機性需求向現實需求轉化將有所收斂但轉化動力仍存;其三,經歷2008年—2010年間短暫調整反轉的經驗和教訓,房地產開發企業控盤願望大大加強,經歷2009年—2010年火爆的銷售市場繁榮,房地產開發企業也積累了巨額的銷售收入和利潤,控盤能力也大大增強。
專家們特別強調,在商品住房市場中高檔房價走高、低檔房價走低的相持格局下,納入銷售市場的低檔保障性住房統計范圍的平均房價將呈現下調趨勢。(本報北京5月5日電本報記者李瑞英)