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保障房的建設為提昇中低收入群體的居住品質帶來了利好,同時也從另一方面加劇了購房者對於商品房市場的觀望氛圍。
據悉,今年,濱海新區將新建325萬平方米包括公共租賃住房、經濟適用房、藍領公寓、限價商品住房等在內的保障性住房。其中廉租住房與經濟適用住房要解決具有新區非農業常住戶口、低收入住房困難家庭的住房問題。藍白領公寓解決新就業人群的住房問題。限價商品房是解決具有新區非農業戶口中低收入住房困難家庭的普通商品限價住房;解決新區企業、單位各類人員住房困難的企業定制限價商品房。
一季度濱海樓市成交銳減
從數據分析看出,今年一季度,因為限購令等原因,濱海新區各個區域成交量銳減,成交均價也有所下滑。3月份濱海房地產市場的成交量與成交面積均出現環比下降高達50%以上的降幅,成交均價環比下降了4.36%,為8646元/平方米。在成交下滑的同時,開發企業對於市場采取了積極的應對,除了加大宣傳,不少項目也加大了優惠幅度以各種形式在淡市促銷。目前區域內,打折樓盤比例逐步上昇。遠洋城、天保金海岸明珠灣、濱海智諦山等樓盤將推出新品,聯發濱海琴墅、融科貽錦臺等項目也有加推。
步入5月,雖然樓市氛圍尚處觀望,但新盤的亮相和在售項目的加推給濱海樓市帶來一些活躍信息,近期有多個樓盤開盤上市。天保金海岸明珠灣經過一段時間的排卡之後,已經開盤,首期將推出3棟12層到頂120平方米以上的大戶型產品。該項目為天保金海岸的4期產品,項目1期、2期已經入住,周圍公交、商業等設施已基本成熟,所在地段屬開發區的熱點板塊,適宜改善型置業者。開發區的另一新盤是濱海智諦山項目,該項目為開發商的首個項目,產品區間為60至120平方米,更適合剛性需求購房者。這兩個項目開盤入市將會增加開發區的產品供應量,新產品供應有望帶動區域的成交。另外,大盤遠洋城近期加推73至124平方米的高層產品,在項目的配套小學、幼兒園相繼完工後,配套的成熟期加推面積區間較大的中小戶型產品有利於不同需求的購房者選擇。此外,北塘片區的U公館、響螺灣的海昌中心、中海國際大廈等項目也已於近期開盤。
保障房大量上市提供新選擇
據悉,在濱海新區的欣嘉園、福昇園限價房建設之後,大港與漢沽的限價房也開始建設。作為漢沽2011民心工程之首,漢沽的保障性住房包含經濟適用房和限價房兩種。其中,4萬平方米的500套經濟適用房主要以還遷為主,7.2萬平方米的限價房將於7月開工,可提供1600套90平方米以下的中小戶型房屋。於今年6月開工的還有大港港東新區的限價房項目,作為大港的第一個安居工程,項目以17棟高層構成,將於2012年12月底竣工。截止4月份,濱海新區各個主要區域均有經適房、限價房、公屋等保障房規劃在建在售。這些保障房的順利完工,將對濱海的商品房市場價格產生影響。大批量的保障房上市,不僅為中低收入家庭解決了購房困難,也對房地產市場的健康運行具有良好意義。
◎開發區◎
濱海欣嘉園是濱海新區范圍內規劃面積最大的保障房項目,也是首個面向濱海新區企業定制的限價商品房。坐落於濱海新區黃港休閑居住區,東臨西中環快速路,西臨黃港大道,南臨京津高速北塘站,北臨黃港二庫。項目共分10個地塊,分期開發建設,其中1至9號地塊為居住用地,10號地塊為商業服務設施用地。先期開發建設的8號、9號地塊,總建築面積越26.26萬平方米,共建設34個樓座,2800餘套房屋。2010年3月28日開工,計劃2011年6月底竣工。建築層數分別為18、24層,其中80至90平方米兩室戶型約佔90%,120平方米三室戶型約佔10%,在8號地塊中建設一所幼兒園、一所小學。
◎塘沽◎
塘沽限價商品房項目福昇園坐落在津塘公路五車地區域,東至規劃新北路、西至規劃路、南至京山鐵路、北至津塘公路。項目總佔地2萬平方米,建築面積53100平方米,共計536套房屋,由1棟30層、4棟26層高層住宅組成。該限價房的選房工作已經結束,項目預計今年11月全部竣工。
◎中新生態城◎
中新生態城中的公屋項目為濱海新區第一個公共租賃房項目,項目位於和風路與中天大道交口,首期共7棟,分別為11層、13層、15層和18層的小高層,共計569套,建築面積均為60平方米,全部為精裝修。已裝修完畢的公屋樣板間目前有四個戶型,客廳和臥室的面積平均在15平方米上下,並且屋子內設施配備齊全,目前公屋已經全部封頂。
◎漢沽◎
漢沽限價房總佔地面積11萬餘平方米,分兩期建設。1期土地位於漢沽四緯路以南,二經路延長線,總佔地面積7.2萬平方米。限價房的所有戶型的建築面積將控制在90平方米以下,主要為60平方米、70平方米、90平方米三種,預計共900套左右。1期限價房預計今年7月開工。
◎大港◎
港東新城限價商品房項目位於大港港塘路以東,萬全路以南,學府三路以北。其佔地面積為73917.7平方米,規劃建築面積為110874平方米,規劃建設17棟樓,計劃總投資達到4.8億元。設計上以中小戶型高層住宅為主,項目所有戶型的套型面積將控制在90平方米以下,其中60至75平方米的中小戶型將佔據總數的70%。整個項目計劃於2011年6月開工,2012年12月底竣工。
置業濱海保障房注意三大要素
◎價格要素◎
建設限價房的初衷是為了滿足中低收入者的住房需求,限價房的價格采取政府指導價管理,原則上比測定價格之前3個月內周邊或同地區普通商品住宅銷售均價低20%左右。目前已經在售的保障房中,欣嘉園價格為6500元/平方米左右,價格較低。五車地一帶的福昇園價格為7383元/平方米。
◎交通因素◎
出於成本控制等原因,限價房的地理位置相對比較偏僻,因此周圍的交通問題是購房者應該著重關注的一點。目前濱海欣嘉園的交通問題尚未完善,目前只有公交521路通行,始末站為濱海欣嘉園何太湖東路。規劃中的濱海新區軌道交通B2線終點站設於欣嘉園。另據了解,今年底將開通一條至開發區的公交線路,明年還將規劃新建更多的公交線路方便小區居民出行。
◎配套因素◎
限價房的生活設施配套在建造之初都會有所考慮,一些大型的限價房社區還規劃了幼兒園、小學等。但是,目前大部分的限價房都以滿足住房為首要條件,因此在商業、醫療等配套設施上處於基本滿足水平,物業管理等與商品住宅相比有些差距。