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距離阿里山小區“撞限”日過去快兩年了,黃島區紫金山小區的部分樓座也進入“撞限”倒計時。
不過,與阿里山小區“撞限”之時居民的慌張相比,紫金山小區的居民平靜了許多,他們所能做的就是等待。
平靜的紫金山小區
位於黃島區紫金山路上的紫金山小區是個好地方,四通八達、生活方便。2008年,市民張女士以每平方米4600元的價格在這個小區買下了一套房子,當時的她,對土地使用權將於幾年內到期並不介意。但一年後,阿里山小區土地使用權“撞限”的事情給張女士敲了警鐘。2010年藉着辦《國有土地使用證》的機會,她搞清楚了自己家的房子明確“撞限”日——2012年7月22日。
房子的土地使用權到期了怎麼辦,有沒有辦法續上?張女士想和周圍鄰居“合計”一下,打聽的結果卻令她大吃一驚:一棟樓上鄰居中,各戶的土地使用權也各有不同,有20年的,也有50年的。
“問起土地使用權的事情,大家都說不太清楚,只知道剛搬進來的時候就是這樣。”張女士告訴記者,“不過,大家都很看得開,阿里山小區早都那樣了,人家不是該怎麼過還怎麼過嗎?”
張女士的話在房屋中介劉濤這裏得到了認可。現在已是太平洋房屋青島西海岸總部流通部經理的劉濤,從2006年起就在黃島區從事房屋中介職業。他告訴記者,紫金山小區由多個開發商在不同時間段裏拿地後陸續開發而成,產權期限從20年、50年到70年都有。部分樓座即將到期的土地使用權也沒給居民正常生活帶來很大的不便,房屋買賣過戶正常,房價也沒有受到特別影響。
不過,劉濤也坦承,在離紫金山小區不遠的“撞限”小區阿里山小區,二手房交易還是受到了不小的影響。根據統計,2009年年中“撞限”以後,阿里山小區的二手房交易量呈下滑態勢,到2010年,在黃島區太平洋房屋20家門店裏成交的阿里山小區房屋僅2套,而與之不遠的不受“撞限”困擾的老官廳小區同期的成交量爲20套,“撞限”影響可見一斑。
“土地使用權到期最主要的影響是不能貸款了,這就足以打掉大多數的購買力,還有就是土地使用權續期政策的不確定性引起買賣雙方的觀望”,劉濤分析起了原因,“相信續期政策出臺後,阿里山小區的交易量會有一個反彈。”
等待,還是等待
從“阿里山”到“紫金山”,黃島爲什麼會有這麼多“撞限”房,它們的未來又將如何?
作爲國務院最早批准成立的14個經濟開發區之一,1989年,青島經濟技術開發區在國有土地使用權出讓上作出大膽的嘗試:對以阿里山小區爲主的部分住宅用地使用權,設定20年和30年不等的期限。然而,就在一年之後,即1990年5月19日,《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發佈,規定“居住用地的土地出讓最高年限爲70年”。
住宅用地期滿後究竟怎麼辦?2007年10月1日起施行的《物權法》第149條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但如何續?《物權法》並沒有作更多解釋。這也就造成了黃島“撞限”房今日的尷尬。
黃島國土資源分局局長柳訓華最近與網民在線交流的時候表示,《物權法》中未對土地使用權續期應有償還是無償做進一步說明,且國家也尚未出臺相應的實施細則作爲登記的參考依據,造成了“撞限”小區目前的“困局”。爲了最大化的保障此類業主的利益,解決房屋所有者的燃眉之急,黃島國土資源分局已就該類問題請示上級部門,希望能儘快尋求到妥善的解決方案,待上級部門明確辦理意見後,將抓緊時間爲用戶辦理延期手續。
等待,成了破解“撞限”房問題最現實,或許也是最有效的手段。
土地續期方式是核心
根據有關報道,青島經濟技術開發區自成立以來,包括阿里山小區在內的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計41宗,總用地面積667.5畝,業主總數爲5071戶。其中,土地使用年限爲20年的共33宗,總用地面積540.7畝,業主總數爲4422戶,有一宗33.6畝土地使用權期限截止到2009年6月30日,涉及的業主爲310戶。此外,還有土地使用年限爲30年和35年的出讓土地8宗。
島城資深房地產分析人士龍江認爲,作爲住宅建設用地使用權到期事件,黃島“撞限”房處理有着很大的示範意義,這也是各方對其解決方案特別慎重的原因。龍江告訴記者,在國家出臺相關政策之前,地方政府對於“撞限”問題的解決,操作空間有限,核心就是土地續期方式。開發商獲取土地時繳納了土地出讓金,土地使用權有償使用,使用時間不同,價格不同。使用權到期後,要繼續使用土地,是否要續交土地出讓金,交多少,現行法律法規下,沒有依據沒有標準。這一切,都要依賴《物權法》相關實施細則的出臺。細則不出,地方政府做了決定也有被推翻的可能,從這個意義上來說,現在的“等待”是解決黃島“撞限”房最負責的方法。
山東海旭律師事務所律師郭倩也認爲,《物權法》相關配套法律的出臺纔是解決“撞限”房問題的關鍵所在。在保護公民合法權益這一層面上,相關辦法應在充分調查論證的基礎上儘早實施。
採訪結束時,記者向張女士詢問她所設想的“撞限”房的解決辦法。張女士告訴記者,希望土地能儘快續期,讓她平靜的生活能無縫對接。至於續期時可能會出現繳納土地出讓金的問題,張女士則表示,“我買的20年的房子和那些50年的房子是一個價啊!”
作爲住宅建設用地使用權到期事件,黃島“撞限”房處理有着很大的示範意義,這也是各方對其解決方案特別慎重的原因。而這一問題最終解決,將依賴《物權法》相關實施細則的出臺。由此而言,現在的“等待”就是最負責的解決方法。
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